2014年1月27日 星期一
2014年1月23日 星期四
價格不合理的房子千萬別買
許多在地的高雄人，看著這些年房價的大波段成長，不可思議於現在的房價， "真的有這種行情嗎?!!"
事實上，高雄近幾年機能的成長沒話講，未來重大建設令人期待，房價正在起飛也是事實。然而問題在於大多買家都被實價登錄以及週遭行情所迷惑，進而拉抬自己的房屋價值，房價會拉動地價上漲，但是若地區性機能沒有增加而瘋狂拉抬房價，只是造成民眾負擔。
仲介說的話不一定假，實價登錄也不一定能參考，而一般人說的建物年紀越高價格相對越低也是真的，所以建議鎖定區塊去研究，把該區塊各個屋齡層的房子實價登錄調出來，瀏覽過後就會有感覺了，不合理開價的不買就是了，買房千萬別草率啊!!
這段時間小編不斷地在看房，認識了許多仲介朋友，也看過了許多形形色色的房仲業務。
曾有一次房仲情緒激動地跟我說
"房屋交易是你情我願的事，根本沒有買貴的問題。喜歡最重要，再來就是看價格能不能承受，就是這麼簡單，沒有甚麼價格叫做合理價。"
當時那間房開價698萬，號稱底價650萬元，屋況普通，租客仍住在裡面，沒有裝潢，帶一個車位。詢問過銀行之後得知，這間房貸款即使條件好也只能貸到400萬元左右。
才400萬，才六成，就是這麼少!但是黑心/兩光仲介卻都保證工作條件好，可貸滿八成。
回到剛剛的議題，我們很容易就能算出，買這間將近二十年的中古屋必須準備自備款260萬元以上(含服務費)。
可自備款有260萬都可買一千萬的新房了，為何要選擇你這沒裝潢又髒亂的二十年中古屋。因此這種價錢小編稱之為不合理。
那到底怎麼樣才算合理呢?!
其實關於買房你還有很多東西沒搞懂，你必須知道
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如何得知”房屋市場價值”?
如何與房仲打交道?
我該如何出價?
怎麼判斷自己有沒有買貴?
買房前一定要看建物謄本你知道嗎?
銀行放款規則為何?
簽約時有甚麼注意事項嗎?!
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●何種房地產可以投資
●套房的評選方式及投報酬計算方式
●市場中找人潮，還是人潮中找市場?
●屋況如何檢查、如何看產權
●車位的分類、產權、購買注意事項。
●如何判斷是法拍取得的不動產?
●地籍圖如何閱讀、土地的鑑界
●購買各種不動產簽約前必需檢視之文件
●破解房仲的購屋議價技巧
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2014年1月14日 星期二
月薪六萬，房貸卻只能六成?
小編的一個朋友阿凱，與交往多年的女友決定要買房成家
看了兩個多月的房子，終於找到地段、價錢都符合自己需求的房子。 (參考:看完1000間房的經驗)
鎖定目標後當然就是考慮自備款與貸款的議題，這間房子售價480萬
阿凱期望能貸款到380萬左右，朋友阿凱的月薪約六萬、信用良好也沒有負債，和仲介討論過後，阿凱的個人條件要貸滿8成絕對沒問題!
簽約後，繳完第一期款即開始進行跑送貸款流程，隔兩天代書就打電話來說貸款會不足額，只能貸款到320萬元左右。
因此阿凱買房的自備款從96萬元飆升到160萬，額度和預期整整短少了64萬元!!!!
阿凱錢不夠付頭期款，違約又得要損失好幾十萬元，所以只好再利用"信用貸款"調頭寸，補足自備款。
信用貸款的利率較高(5.5%以上)，每月本利攤還金額也高。因此之後的每個月繳貸款的金額也相對提升很多。
阿凱的「個人條件」明明不錯，為什麼只能貸到六成呢?
其實銀行再額貸時，不只是看貸款人的"個人條件" (包含還款能力、信用狀況)
還會評估"房屋的條件"。
房子的價值是由多項指標來決定的!
即使是同地段，5年房和20年房他建物的價值肯定是不一樣的。5年的新古屋開價一坪15萬，20年的中古屋總不能自以為年輕也開15萬吧。
即使是同地段，大樓和公寓的價值肯定是不一樣的。電梯大樓、華廈和公寓是不一樣的建築類型，當然價格不能一樣吧。如果沒電梯的公寓開價追著大樓跑，那就沒有人買公寓了吧。
即使是同地段，不同品牌作出來的大樓價值肯定是不一樣的。 就像同CC數的Toyuta價格不能跟Benz是截然不同的，房子的建設公司也會影響到建物的價值。
因此房貸並不是你有很多錢就有辦法貸到那麼多，你買貴了，銀行是不會鳥你的。(站內參考文章:買房前你必須要懂的事)
意思就是說，阿凱其實有貸到八成，但是是根據銀行心目中的那間房子的價值來計算，我們可以很輕鬆的回推銀行認為那間房子只有400萬的價值，換算八成貸款，總共可貸320元。
弄清楚了嗎? 貸款的額度到底怎麼決定，你不能不知道!
買房是大事，千萬不要草草了事。作好功課與準備，才能準確的下手，買在合理價。
買房有許多層面的問題在評估房子時就應該先聊解，建議大家要多方學習再出手，否則一次失利可能就讓你倒地不起喔。
延伸閱讀:
看完1000間房的經驗
價格不合理的房子千萬別買!
第一次投資房地產就該懂の事情
頂新魏家買帝寶不用付錢，怎麼作到的?
房地產通識:房屋交易繳稅分類
如有任何問題歡迎來信詢問 rd.your@gmail.com Rd-江湖
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因此阿凱買房的自備款從96萬元飆升到160萬，額度和預期整整短少了64萬元!!!!
阿凱錢不夠付頭期款，違約又得要損失好幾十萬元，所以只好再利用"信用貸款"調頭寸，補足自備款。
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阿凱的「個人條件」明明不錯，為什麼只能貸到六成呢?
其實銀行再額貸時，不只是看貸款人的"個人條件" (包含還款能力、信用狀況)
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房子的價值是由多項指標來決定的!
即使是同地段，5年房和20年房他建物的價值肯定是不一樣的。5年的新古屋開價一坪15萬，20年的中古屋總不能自以為年輕也開15萬吧。
即使是同地段，大樓和公寓的價值肯定是不一樣的。電梯大樓、華廈和公寓是不一樣的建築類型，當然價格不能一樣吧。如果沒電梯的公寓開價追著大樓跑，那就沒有人買公寓了吧。
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因此房貸並不是你有很多錢就有辦法貸到那麼多，你買貴了，銀行是不會鳥你的。(站內參考文章:買房前你必須要懂的事)
意思就是說，阿凱其實有貸到八成，但是是根據銀行心目中的那間房子的價值來計算，我們可以很輕鬆的回推銀行認為那間房子只有400萬的價值，換算八成貸款，總共可貸320元。
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2014年1月3日 星期五
看完1000間房的經驗
說到買房有許多大方向與小細節，而大方向方面首先你必須要懂得分細地段...
乾淨的房子屋況不一定好，髒亂的房子屋況也不見得差。牆壁上油漆斑駁，是漏水還是外牆潮濕? 衛浴管線是否完好，廚具該要不要換。 為什麼我不是頂樓戶，卻還是一定要上屋頂去看看? 要評估屋況，這些指標，你不能不知道。
你要會挑地點
買房動輒數百萬，不論是自用或是置產，都應該讓這個資產能替我賺錢。房地產的價格雖然會隨著通貨膨漲而上揚，但是若買錯地段，也是很有可能沒賺到反賠錢，因此買房首要指標是地段。
你要會看屋況
房屋仲介是最貼近房子市場的重要角色，因此如何跟仲介保持良好關係就也成為重要的功課。但是你了解仲介在想甚麼嗎?
你要會看產權
產權謄本是房子的身分證，許多朋友買到人生夢想的房子，卻因為產權不名而導致官司打不完，因此買房子前，一定要跟仲介朋友要求審視謄本，徹底了解這間房。
你要會選車位
買房子帶一個車位，是很正常的一種配套，然而車位的產權、使用權、所有權甚至分類許多人至今不明白，因此車位的價格、種類、怎麼選，你不能不知道。
你要會寫合約
買房子時，看著N頁的合約數，上萬字的內容，總來不及一一仔細了解意會。其實合約上可以下但書，來確保自己貸款不足額時來無痛中止合約，合約怎麼寫，你不能不知道。
買房子是大事，動輒上百萬，豈能不斤斤計較，考駕照要特訓，考證照要特訓，買房子一樣要特訓。只要用一天的時間，傳授于你看1000房的實戰經驗。在這一天的特訓中，你將會學到...
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你要會選車位
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買房子時，看著N頁的合約數，上萬字的內容，總來不及一一仔細了解意會。其實合約上可以下但書，來確保自己貸款不足額時來無痛中止合約，合約怎麼寫，你不能不知道。
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4/12(六)台南場報名：
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