【房屋仲介篇】- 十句話有九句半是話術

你也曾經遇過嗎?

有一天一如往常上網看到一間地段強又低總價的透天，非常想去看看，當下馬上跟仲介約了看房，且約在隔天中午~

隔天早上仲介才提醒我說：這間有出過事情喔！那是前前屋主且是6、7年前的事了，放心啦 !
我心想：挖哩勒，生平第一次看凶宅，完全沒準備耶!
我立馬打電話給有經驗的夥伴...
方法一：
- 自行帶張「紅紙」去，離開後再把他丟在路邊就行了~
方法二：
- 看完後，千萬不要直接回家，可以在外面多繞幾圈再回家門~

《第一天》
中午時分，太陽很大，仲介還遲到 >"<
仲介帶我走進三點五米巷子，再右轉進兩米弄裡，打開這45年的老房子。當我跨進去第一步時，ㄟ沒有陰陰涼涼的感覺耶 ! 所以一如往常地拍拍照，跟仲介聊聊天說說想法，此時第一個引導你進圈套的話術出現了!

我說：這樣子的屋況，應該也只能整理完再租給學生了。
仲介：丟壓，阿捏你內行ㄟ~ (台)

就在看完出來後，
我說：這間是你開發的嗎?
仲介：對阿，要不要去我店裡坐坐，我泡茶請你喝，再談談看 !
            (帶你到店裡，增加你對他的信任)

我也就答應且到他店裡探個底，發現他是中X房屋(X信房屋)的仲介。泡茶聊天時，突然跟我提到，
仲介：阿~ 剛剛忘記報你看一樣旁邊兩米弄裡的其中一間，屋主開五百W，成交四百多W，也是買來租學生的~  你看這間便宜多了!  (引導你對這裡價錢的高度)

後來，聊到最後我跟他說回去估一下價錢，晚上再給他答覆就離開了!
仲介：你要快喔! 明天晚上有一組我同事帶的，要來簽斡旋，開在235W。(用一個假斡旋)
我說：屋主底價多少?
仲介：屋主底價在260W，你看要不要開250W我幫你跟屋主談談看? 
           (引導你一個假的屋主底價)



晚上下班回家後想到這件事，也忘記先估價，自己大概估算一下，就開了一個剛好落在市價上的價錢210W，且未上網查看實價登入~ 就打電話給仲介，
仲介：挖~ 你也太會出了吧！ 這裡地價都不止這價錢了！(引導你這裡是黃金地段)
我說：對啊! 這價錢才能進阿~   (其實未先鑑價)
仲介：這價錢，實在有點麻煩捏~ 阿不然這樣好了，明天你中午來我這裡，我們談一下！
            (已經接近底價了，請你到店裡談，再進行後續引導)
我說：好啊，我中午過去談一下！

《第二天》
就這樣，隔天中午就過去跟仲介泡茶，又請我喝了不一樣的茶(紅茶)，
仲介：怎樣，這茶不錯吧？
我說：恩，還不錯~ 跟昨天的不太一樣(昨天是高山茶)

(就這樣，簡單無聊的談話過了15分鐘~~~~)  (使用時間戰術)

仲介：不然這樣好了，你210W先下個斡旋，我用今天下午這段時間幫你跟屋主談看看這價    錢，不過真要趕在晚上我同事那組之前了。 (先騙你下斡，才能繼續演下續)
我說：好啊！  (馬上打電話給夥伴，他也說沒問題啊!可以下斡)
仲介：那你下個訂金5W好了! 我們下午保持聯絡~
我說：......
領完訂金，付完錢及簽完斡旋單之後，回公司~~~  等電話

(大約下午3點一刻時..... 仲介來電~~)

仲介：唯~ 我剛剛還沒跟屋主說價錢，我怕他直接拒絕了！我跟你說，我們屋主約晚上來店  裡，你也過來~ 我們喬一下，我一定有辦法幫你談到。 (引導你價錢能談成)

當然我覺得有問題，就推遲說晚上要加班到8點多，
我說：沒辦法耶，晚上9點還有社團聚會要上台演講，沒辦法請假。
仲介：真的沒辦法不去嗎? 
我說：對押，已經講好不能不去。
仲介：那這樣好了，那不然喬明天下午或晚上，可以嗎?  (一直想引導見面喬)
我說：好啊，不然明天晚上吧!

事情發展到了這裡，仲介大哥已經唬爛了兩件事了，
1. 屋主底價260W？ 如果是，屋主210W根本不會理你~ 又哪來的喬看看勒~
2. 晚上有一組235W要簽斡旋？ 如果是，晚上還有時間約屋主談，阿你同事不是帶人下斡了~

後來也跟夥伴討論了這件事，大家一致認為，買貴了! 應該趕快去退斡旋~或是可以跟仲介下「但書：銀行須貸滿八成此合約才成立」，45年屋要待滿八成幾乎不太可能，如果真有貸滿八成的就必須買下來了~ (泣)   所以決定明天中午直接跟仲介退斡旋啦! 還好有三天鑑賞期，訂金不會被吃掉。我想更了解

《第三天》
早上主動打電話給仲介，
我說：我合約想加個但書。
仲介：什麼但書？
我說：我要加個「銀行須貸滿八成此合約才成立」的條件。
仲介：放心啦！我我們合作的銀行都一定能貸滿八成啦！你不用擔心這個，價錢可以才是重  點啦！ (老練的仲介最喜歡說的話) 我想了解更多
我說：我這兩天估價，好幾間銀行都估不到八成，有的銀行完全不給貸款，所以我必須要加  個但書才行。
仲介：放心啦，中午來這裡再說吧！
(銀行初估通常都很保守，況且45年事故屋能貸到的機率接近零)

(中午時刻一到，立刻趕去仲介那裏....)

仲介：你來啦！(微笑著)
我說：我要退斡~ 
仲介：你不是說只要下但書嗎? 怎麼變成要退斡旋~
我說：銀行不給力，我沒辦法進這件，且貸不到八成，我自備款加裝修款要拿很多錢出來，  我決定退斡旋了！
仲介：好吧，如果你堅持要退也沒辦法了！只是你不用擔心貸款問題啦！我們這裡合作的銀  行都一定可以貸滿八成，你多心了！你們自己找的銀行都估不準啦！ (仲介真的很有自信)
我說：你們都這樣說，到時貸不到我就糗了！ 讓給235W的那位投資客囉！
仲介：哀！那位235W的說要等到下禮拜，聽說在跑銀行！(ㄜ，阿不是說要下斡了)

仲介把訂金退給我之後，也沒太多話聊了！而且這次談話我看了好多次茶几，他都不泡茶給我喝~ 真的是很小器耶！講得我口都渴了。算啦！我只好自己去小7買茶來喝，哈哈。

心得分享：
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這次的實戰經驗讓我學到很多，也得到一些教訓，
1. 沒有先估價再出價，造成自己出的價是屋主的底價，被仲介當成財神爺來的。

2. 沒有自己確認好價錢就被騙下斡旋，雖然後面可以退斡，不過花太多時間在議價上，也許錯過其他好的物件也說不定。

3. 簽斡旋時，沒有注意到必須寫「但書」，能保護自己不因最終和約成立，但銀行卻貸  不到八成給你，而你就必須自掏腰包拿更多現金出來了。


我想了解更多....
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第一次投資房地產就該懂の事情

「我一定要瞭解得夠深，才敢投入」
是許多人在接觸到投資資訊的第一個念頭投資房地產牽涉到許多的小環節，如銀行、稅務、裝修...等。這些因素環環相扣，若不熟悉而莽然投入，不僅無法控管風險，也可能導致自己稅賦過重，資金卡死，有些周轉不靈者，甚至最後認賠殺出，小賠了事。

「失敗」絕對不是成功之母，準備與檢討才是!!!

有些事，有些規則，有些技巧，在你第一次出手前就該全部搞懂。

投資前千萬要做功課千萬不要用菜市場投資法。

那麼到底甚麼是"第一次投資房地產就該懂的事情"呢?"

1. 先估價後出價，但除了價錢外，如何能貸更多錢，了解貸款才能善用貸款，你知道銀行是如何評估你的消費條件的嗎? 要能培養良好信用，讓自己的帳戶資料漂漂亮亮，讓銀行展開雙手說: 歡迎來借錢!

2. 房地產稅務怎麼算，房屋稅、地價稅、土地增值稅甚至奢侈稅，到底怎麼算；土地、建物產權怎麼算，房屋轉移有甚麼特殊案件? 要怎麼節稅? 了解規範，避重就輕，才能讓自己免於被課稅。

3. 進門後敲敲打打，又敲牆又敲磚，室內裝修成本估算，看完房就決定。重裝、輕裝以及不裝潢，我該如何選擇，要花我多少成本，室內裝修概念，你不能不懂。

4. 三個月配餐，絕對成交的關鍵，他們的世界裡買家是甚麼模樣，不動產交易的促成者，是如何遊走在投資客與自住客之間，房仲的心理以及催促成交的手法你絕對要知道。

5. 法拍屋是價格的保證，無論是自住或投資都是首選，但是繁複的流程以及標案訣竅為常常讓人不敢輕易投入，而且遇到產權不明或是海蟑螂更是考驗投資者的經驗與耐力。

6. 不動產投資者，總能精算利潤、評估物件、規劃投資報表並且具備五花八門的議價手段和開發技巧。以及，各式各樣的不動產投資手法，絕對不只是簡單的買進、賣出或出租。要投資房地產，首先你要先搞懂，是你找APPLE還是APPLE找上你?

想要買到好房子，不是具備眼光就好了，不是懂得判斷地段就好一些規則、知識、技能甚至手段，而想要得到這些，有兩個方法
1. 利用實戰操練來建立強大的經驗與知識:
不囉唆，走進市場! 步步為營，知識或許會忘記，但身體的慣性記憶會持續，利用親身體驗，開發物件，犯過的錯、吃過的虧絕對不會忘。

2. 直接吸收前人的經驗
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三個小時的時間 顛覆你一生的理財觀念 邁向財務自由的人生

讓人流連忘返的現金流活動，為何想一玩再玩呢?
       
        因為你能從遊戲中得到很多的感觸，現實生活中亦是如此，
難道你不想成為第一位跳出老鼠圈的人嗎？    
遊戲中有輸有贏，現實生活中亦是如此。
遊戲輸了可以重來，但現實中輸了就很難再翻身了！
 我們都知道一直在做同一件事會讓人習慣、而反覆的練習可以讓人熟練，
那就讓我們一起財務自由吧!

坐穩了! 讓我們一起跳出這老鼠圈吧!!

切記! 切記! 遊戲中請勿使用國罵或揮拳踢腳的，即使市場風雲出現"房市大漲而你沒得賣"、"股市大漲你手上沒股票"或"別人已在快車道奔馳著 (財務自由)"。

這遊戲可看出社會現實面，不管你的職業是什麼，如醫師、律師、工程師或只是門衛
當....
金流新手問：我的腳色很有錢，我一定能很快跳出老鼠圈的 (肯定的表情)
財務自由的人：No、No、No~ (搖頭) ，我財務自由以前可是看門的 (低薪的管理員)
金流新手問：哀，跳脫這老鼠圈的門檻還真低阿! (很不削的表情)
財務自由的人：這......，你就玩玩看唄! (嘴笑眼不笑)

其實我們往往沒發現，當你越有錢時，你卻越會花錢，遊戲中也是如此定義角色的。這並非不公平，換個角度想，當你有錢時你會想讓自己及家人更健康，所以你一定會花更多的錢去買頂級保健食品，或者你想一直持續很有錢，那你會想盡辦法跟很多有錢的人在一起，當人家在討論名牌、名錶及名車時，你也是會手癢買個LV、勞力士或保時捷跑車等，好讓大家聊天時自己也能搭上一角，所以消費力也是跟著你身價走滴。

遊戲作者羅伯特·T·清崎問說：不知道你同不同意呢??

舉辦這麼多次下來，都會有人說：『我來看看就好』、『你們玩，我站著看沒關係』、『我等一下還有事，你們玩就好』、『下次、下次』、『ㄟ...，我不太會玩這樣性質的遊戲耶!』但是當你投入遊戲後，最後你會說：『天阿，太好玩了吧！我下次一定要跳出老鼠圈』。


俗語說：【人生就如一盤棋】，新聞、媒體、朋友或親友，不也總是在旁邊影響你，但是我們也知道【觀棋不語真君子】。從遊戲中，我都在偷學別人怎麼買賣房屋、買賣股票。但在現實社會中，我也都在別人旁邊學習怎麼做房地產、怎麼做股票阿。ㄟ，這不是很正常嗎?不懂就要學，前提是你想變成有錢人‧‧‧

~當你想變成有錢人，你就必須跟有錢的人在一起~

                                                                                                                  (拍攝地點：高雄古德曼咖啡館)

請給自己一個機會充實自己~       增加對財商的概念喔~

且藉由[現金流遊戲]可以更了解金錢的運用喔!!!

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聯絡人：洪啟欣 先生( RD-阿Biu )
連絡電話：0927-814082
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活動報名場次如下： 
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A. 11/04(一) 19:00~21:00     我要報名
B. 11/18(一) 19:00~21:00                        11/18這場我要報名
B-1. (加-台南場)11/28(四) 19:00 ~ 21:00   我要報名
C. 12/04(三) 19:00~21:00     這場我也要報名
D. 12/17(二) 19:00~21:00                         12/17這場我超想要報名

地點：中國文化大學推廣教育部高雄分部-303室［高雄市議會站（舊址)２號出口］
地址:  高雄市前金區中正四路215號3樓-303室  (如有變動，將電話通知)

                                                                                                       

                                                                  ~RD 財富領航家~

【高雄預售屋】 金獅湖旁小宅預售屋 *~you 2~*

金獅湖~三民區絕無僅有的小宅預售屋

        每當經過明誠一路及民族路交叉口時，不經意就會看到一個很粉紅的預售案招牌，鮮豔的招牌會讓你想多看一眼，不過似乎不是現在最流行的豪宅建案，但我還是忍不住走了進去詢問一番。

        走進門時，代銷小姐也前來帶看，可惜沒看到此建案的模型屋，似乎規模不大。拿出建案位置圖才知道，原來基地在金獅湖旁邊100公尺距離，不過卻位於巷弄裡，高樓層(5樓UP)可鳥瞰整個金獅湖(代銷小姐是這麼說的)。既然沒模型圖，那只好用DM上的照片來了解一下囉!

                            

現場銷售資料如下：(如有最新資料會再更新..)

• 格局：1、2房
• 樓層：地上9F/地下2F
• 基地位置：三民區-金鼎中街42巷
• 基地面積：296坪 
• 總戶數：44戶 + 0店面
• 投資興建：開鼎建設
• 主力坪數：22坪~30坪
• 公設：臨路退縮16.3米增加大廳前之棟距，前庭有迴車廣場及休憩區，1樓規劃藝廊式LOBBY及接待櫃，頂樓有健身房與休憩室，頂樓戶外則有小憩露天區等設施
• 公設比：33.7% ~ 36%
• 屬性：電梯大樓，住宅
• 總價：約398~600萬
• 車位：全坡道式平面車位，每戶配有一機車車位
• 車位價格：尚未公布
• 開工時間：2014年5月
• 交屋時間：2015年 ~月
• 公開銷售時間：約2013年9月
• 個案概況： 「You2」鄰近金獅湖風景區，周邊商業發達，生活機能佳。格局以1~2房為主，主要客群為首購族群。
• 接待中心：明誠一路673號

( 建案DM圖型 )

《地段分析》
       有利題材不多，不過離金獅湖風景區很近~
1.學區有文藻外語學院、三民高中、獅湖國小、國中預定地。
2.周圍商圈遠的有到漢神巨蛋、大樂購物中心及家樂福，近的有鼎山夜市、文藻商圈及鼎力市場。
3.交通部分則5分鐘內可到鼎金系統交流道。

但旁邊有一棟強打建案「愛上巨蛋」，勢必重疊到部分客群。

《結構分析》A1及A2為正面(北面)有超大棟距且坪數大，與A5及A6坪數相差不遠，但此代銷偏向介紹A5(權狀26.02坪)及A6(權狀26.73坪)，而且建商似乎有保留前面幾間先不賣。

                                                                   <整層戶別規劃>

此圖為A5的室內格局圖，客廳與房間以電視牆裝潢做為區隔，可以個人喜好或風水習慣設定，客廳陽台空間稍大，應該可做外推來增加室內空間。

                                                                   <A5室內主結構格局圖>

《建案基地考察》    
此基地以前為舊式大型三合院，建地說大不大，說小也不小，周圍透天居多，高樓層較有充足的光線。

       

                                            (東面)                                              (北面) 車道前出入道

                                        本建案與對外道路的出入車道  (斜對面的透天-友友建設)

《心得》
因為建地位置不在大條路上，應該會比較寧靜些，而小坪數非常適合小資族首購。距離巨蛋捷運站約6~7分鐘，如果成交價能壓在16.5W~17.5W，那應該會是非常搶手的物件。


若有任何問題歡迎來信詢問: rd.your@gmial.com  RD團隊

【高雄預售屋】(楠梓)達麗建設-海天

接待中心~即將搬遷加昌路

沒錯！全台知名的上市公司-達麗建設，終於要進軍高雄楠梓了！

為什麼專門蓋精品豪宅的建設公司，會選擇在楠梓推案？打聽之後~聽說是達麗建設董事長-謝志長先生，就是高雄楠梓右昌人，所以在事業有成後，便打算回到故鄉推出代表作，但在商言商，是不是楠梓這塊潛力區，還藏有許多商機呢？

現場所了解的銷售資料如下：(有新資料會再更新..) 基地位置: 高雄市楠梓區廣昌街 基地面積:1171.58坪 使用分區:第三種住宅區 樓地板面積:6653坪 規劃:地上15層，地下2層 戶數:199戶/178車位 坪數規劃:23-25坪／36-39坪／49坪 公設：1樓交誼廳、商務廳、廚藝中心、兒童遊樂室、健身房...等，頂樓則有KTV室、空中花園烤肉區...等設施 公設比：33% 特色：山海大美、湛藍水池、頂樓Villa、無界水域、天空之橋… 公開銷售時間：約102年8月 預定完工日期：預計102年12月動工18個月，預計104年中完工

地段分析： 
從上面地圖可以發現，海天的基地位置在"交通"上是比較沒有特色的，好在周邊生活機能還算方便，採買食材有莒光早市及元帥廟旁黃昏市場，要吃好料有丹丹漢堡、麥當勞、KFC...等(那邊太多吃的不一一介紹)，要休閒也有小公園或到世運主場館，如果不是太care主要聯外道路都是6~8米小路的話，這邊是很適合居住的！前面提到的地點皆是騎車10分鐘內喔！

結構分析：

A區平面圖

B區平面圖

一、總樓層為地上15樓、地下3樓，共分為A(右)、B(左)兩棟建物結構，棟距約2米(但設計上不會有房間窗戶開在兩棟之間)，主要面向分為西北(面海)及東南(面山)，西北(面海)向因為與其他透天建物棟距不大，所以大約要7樓以上才不會有遮蔽！東南(面山)向因為是"內縮20米的中庭"，與其他透天建案的棟距至少30米，所以有"低樓層看美麗中庭，高樓層看美麗山景"的優勢，所以東南(面山)向當然是最先被預訂完的囉！

內縮20米中庭(含游泳池)

二、A2、A3、A9、B7為2房產品，A5、A6、B3為2+1房產品，A1、A7、A8、B1、B2、B6為3房產品，B5為3+1房產品，全案總共199戶，另規劃A2的一樓為店面產品，但目前不賣，代銷小姐說老闆要篩選店家入駐，提升社區品質，可見老闆的用心。

三、A棟每個樓層8戶使用2部電梯(我們稱為8拼)，B棟每個樓層6戶使用2部電梯(我們稱為6拼)，小編的感覺是電梯數量稍嫌不足，上下班時段可能需花一點時間等待電梯。

格局分析：
小編這次運氣好，正好拿到最搶手的低樓層(3F)、東南(面山)看美麗中庭的B3戶(2+1房)，另加一個B2大平車，所以就針對B3戶的部分做介紹囉！

一、B3戶(2+1房)總坪數為25.86坪，由上圖B3格局圖，可看到客廳後面的+1房是不會隔起來的，代銷小姐說到時可以客變把牆坐上去，至於要不要費用就不得而知了。

二、海天此次2+1房格局的衛浴皆無開窗，但代銷小姐說建設公司有附贈一個衛浴除濕系統，不用擔心衛浴沒開窗的問題。

三、房間皆有開窗面向美麗中庭，但有一個房間的窗戶是開向陽台，這是小編個人比較不喜歡的，但這見仁見智，沒一個準兒！

公設簡介：
一、1F的公設與其他新建案大樓大同小異，會議室、商務會議室、兒童遊戲室、廚藝教室...等，沒有特別驚豔的地方。

二、場景換到頂樓，雖然分為A、B兩棟，但會做一個天橋讓兩棟相通，所以整個大頂樓都是共用的，而看到頂樓的公設，就真的讓人讚嘆了，不用太多文字，看圖就知道啦！

頂樓平面圖

RF1公設(露天Lounge)

RF1公設(露天Lounge及聊天室)

RF2公設(2間KTV包廂)

價格分析：
一、目前海天仍在潛銷階段，小編這間B3低樓層面美麗中庭的取得價約在14.5萬/P，另搭配B2大平車110萬，總價約490萬左右，對於有孩子的小家庭首購族來說，空間夠大，但壓力不算大。

二、由於B3是面美麗中庭，所以開價比起其他同規格2+1房的高些，西北(面海)向低樓層因為會被其他透天建物遮蔽，所以價位是最低的，也是目前還沒被預訂完的(預定不一定就會買喔~還是可以去預定排二順位)，最低取得價格大約能在13萬/P上下！

三、若想比較海天的預售屋開價，可以參考「藏美海納川」(開價約每坪18~20萬)，附近新成屋開價可以參考「SUPER ONE」(開價約每坪17~18萬)，新古屋開價約來到了15~17萬，成交行情約在14~16萬，而週邊中古屋市場平均成交價約在10萬元左右。
對於想了解藏美海納川-預售屋及SUPER ONE-新成屋的網友，可以參考站內文章：
1. 高雄預售屋-楠梓新崛起豪宅-"海納川"
2. 高雄預售屋-謝金燕強力代言-城揚建設Super One

小編總結：

一、海天的基地位置算是在右昌的舊部落，那一帶幾乎都是透天或華廈，除非拆除舊有建物，否則幾乎沒有這樣的空地能再蓋大樓了，所以海天是該區近期內第一間新大樓，加上建設公司品牌，海天勢必成為該區的指標建築(換屋指標)！

二、由於該區甚久沒有出現新建案，加上海天優異的公設表現及不浮誇的開價，小編認為~在該區住膩透天的大家庭、租屋已久的小家庭，會因為習慣該區的生活習慣(包括不那麼便利的交通)，而選擇海天這樣的產品，以小編的觀點來看是具有投資空間的喔！

三、由於海天的接待中心即將搬遷，屆時會展出更多精美的圖片及縮小比例的建物模型，小編屆時將再做更詳細的介紹，敬請期待，若不想等待就跑一趟接待中心吧^^

(此篇文章純屬小編感想，不具任何投資建議)

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【法拍小常識】消保官也落入消費糾紛? 買法拍屋債務人跑路了他的東西千萬別亂碰!

在高雄的台灣消保會去年9月買了一間法拍屋，所以自行處理前屋主私人物品，被控告侵占，還被求償!新聞標題非常的聳動，也點出了買法拍屋在點交時需注意的事項。
新聞連結：消保會踢鐵板！擅賣前屋主財產涉侵占!!!!!!

事情是這樣子的...

台灣消保會為了要成立協會辦公室，買了一間法拍屋，點交後，發現屋內到處堆滿了前屋主的雜物，且多次聯絡不到前屋主來處理，於是聲請法院拍賣，但也流標了，後續為了要處理這些擾人的留置物，就將這些留置物私自售出，再通知前屋主來領錢，結果卻反被對方控告侵占。

台灣消保會是專門幫民眾處理消費糾紛，沒想到自己確遭控告侵占，非常衝突。針對這個案件，相信各位一定也有疑問，如果在購買法拍屋時遇到的債務人跑路了，屋內留置物該如果處理呢?
小編解析如下......

法院拍賣公告筆錄是空屋，但實際上可分成四種情形：

1.人空屋空:

    屋主可能跑路了不會回來，屋內空無一物，這是真正的空屋，是最單純的法拍屋。

2.人空屋不空:

    屋主雖然不會回來，但屋內留置很多物品，有家電、傢俱、甚至祖先牌位。

3.人不空屋空:

    屋內雖然空無一物，但鄰居稱屋主尚有回來走動，或有承租者尚住在屋子裡。

4.人不空屋不空:

    這是哪門子的空屋啊= =

本新聞案例是屬第二項的情況，其實這四種情況最難處理的是第二項及第四項情況，因為屋子都是處在非空屋的狀態，若在點交後發現屋子裡有堆積如山的留置物，保證會讓得標者頭痛不已。

究竟到底要如何處理前屋主留置物呢？

處理債務人留置物方式如下：

簡單來說就是不要自己去碰，一定要透過公認的第三方來處理，也就是法院或警方。 請警察來清點成冊，然後到法院聲請拍賣，想辦法找到買家把他標下來，再丟掉。

當然知易行難，本案例中消保官也有聲請法院拍賣，但有時候就是......就是賣不掉啊!!!

這案例是典型的法拍海蟑螂，放了一堆石頭或是祖傳的水桶說很有價值，結果買家受不了了決定賭一把，丟掉或者是私下賤賣，原屋主就出現求償撈一筆。

找第三方或拍賣的過程非常的複雜且繁瑣，所以現在法拍市場也出現了所謂的保全程序

何謂「保全程序」呢?

當研判債務人已經跑路了，可委託代標公司出面，把屋內東西清點造冊，並找兩名以上證人連同屋內物品拍照存證(相機要有當天日期，並請相館開立收據)；然後將留置物運往代標公司的貨櫃屋保管場存放，即代表已將房屋騰空。若不幸債務人回來抗爭、打官司，可提出代標公司的點交保固書，證明房屋是由本公司騰空交付，屋內東西都存放在代標公司保管場，請找代標公司索取，在這樣的情況下通常債務人很少會繼續強力抗爭的。

保管場貨櫃屋

結論：

其實法拍屋是一個非常良好的投資工具，因為利用法拍通常可以買到市價6~8成房屋，但買法拍屋與一般購屋流程大不相同，除法院拍賣手續繁瑣，物件資訊也相對不透明，一不小心可能沒佔便宜反而吃虧。小編建議大家購買法拍屋前一定要作足功課並掌握更多物件資訊，有助於避開有問題的法拍物件。

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頂新魏家買帝寶不用付錢，怎麼作到的?

最近網路盛傳的頂新魏家融資買帝寶案，根據調查指出，魏家只使用1%的自備款，大家都覺得休罕，不合理，沒天理，到底怎麼作到的小編來解答。

事件是這樣子的，假設:

帝寶市價是一億元，而銀行的鑑價(也就是銀行認知中帝寶的價格)是8000萬元，銀行可貸成數為八成，所以魏家貸款貸到
6400萬元，接著魏家在送貸時一併申請信用貸款，貸到1520萬元，所以魏家購買帝寶僅花了2080萬元，就買到市值一億的帝寶豪宅。

至於為什麼新聞說他們買99.9%幾乎用融資，其實他們應該是對房子作了重設增貸，這個技巧通常是在高漲地段才看得到它的威力。增貸又是怎麼回事呢??

假設我買了一個520萬的房子，銀行的鑑價是500萬( 一般鑑價與市價有些落差)，因此貸滿八成是400萬，所以買房自備款是120萬元。  
隨著時間過去，房價漲了，銀行當然也會跟進，所以銀行鑑價現在漲到了600萬元，理論上可貸八成為480萬(原本是400萬元)，此時我只要把我的房子拿去銀行重估貸款，然後重新設定就可把多出來的80萬貸出來。 因此自備款從120萬，便成了40萬元，若適度地搭配信用貸款，買房全貸不是問題。

每個人都作得到嗎?
銀行在作放款時，除了評估房屋的價值外(鑑價)，還會評估借款人的還錢能力，所以如果銀行認為你貸款480萬會對你的生活造成影響，就不會借你這麼多。

焦點再回到魏家，魏家頂新集團是國內最大的集團之一，每月收入現金流之高讓人望其項背，所以銀行評估後認為他們還得起貸款，才會允許作融資槓桿操作。而央行制訂的豪宅六成貸款條款，是在魏家買豪宅之後的事情，所以才約束不到。

結論:

利用債務槓桿購置房地產，必須要注意自身的還款能力，一般房貸大約2.2-2.6%利息，信貸大約5-8%，增貸是重估房貸當然利息就是房貸的利息。 而信貸的利率是越有錢的人(還款能力越好)利息越低，所以魏家才有辦法用很低的利率作信貸。 

適度地利用債務槓桿來購置房產固然不錯，但是建議要操作前要仔細評估自身能力以及作好脫手的風險評估，否則本利攤還不及，銀行催繳不成，房子就會被落入法拍市場，就得不償失了，最後套一句小編自己的口頭禪，房地產買賣動輒上百萬，千萬要斤斤計較。

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