【房屋仲介篇】- 十句話有九句半是話術

你也曾經遇過嗎?

有一天一如往常上網看到一間地段強又低總價的透天，非常想去看看，當下馬上跟仲介約了看房，且約在隔天中午~

隔天早上仲介才提醒我說：這間有出過事情喔！那是前前屋主且是6、7年前的事了，放心啦 !
我心想：挖哩勒，生平第一次看凶宅，完全沒準備耶!
我立馬打電話給有經驗的夥伴...
方法一：
- 自行帶張「紅紙」去，離開後再把他丟在路邊就行了~
方法二：
- 看完後，千萬不要直接回家，可以在外面多繞幾圈再回家門~

《第一天》
中午時分，太陽很大，仲介還遲到 >"<
仲介帶我走進三點五米巷子，再右轉進兩米弄裡，打開這45年的老房子。當我跨進去第一步時，ㄟ沒有陰陰涼涼的感覺耶 ! 所以一如往常地拍拍照，跟仲介聊聊天說說想法，此時第一個引導你進圈套的話術出現了!

我說：這樣子的屋況，應該也只能整理完再租給學生了。
仲介：丟壓，阿捏你內行ㄟ~ (台)

就在看完出來後，
我說：這間是你開發的嗎?
仲介：對阿，要不要去我店裡坐坐，我泡茶請你喝，再談談看 !
            (帶你到店裡，增加你對他的信任)

我也就答應且到他店裡探個底，發現他是中X房屋(X信房屋)的仲介。泡茶聊天時，突然跟我提到，
仲介：阿~ 剛剛忘記報你看一樣旁邊兩米弄裡的其中一間，屋主開五百W，成交四百多W，也是買來租學生的~  你看這間便宜多了!  (引導你對這裡價錢的高度)

後來，聊到最後我跟他說回去估一下價錢，晚上再給他答覆就離開了!
仲介：你要快喔! 明天晚上有一組我同事帶的，要來簽斡旋，開在235W。(用一個假斡旋)
我說：屋主底價多少?
仲介：屋主底價在260W，你看要不要開250W我幫你跟屋主談談看? 
           (引導你一個假的屋主底價)



晚上下班回家後想到這件事，也忘記先估價，自己大概估算一下，就開了一個剛好落在市價上的價錢210W，且未上網查看實價登入~ 就打電話給仲介，
仲介：挖~ 你也太會出了吧！ 這裡地價都不止這價錢了！(引導你這裡是黃金地段)
我說：對啊! 這價錢才能進阿~   (其實未先鑑價)
仲介：這價錢，實在有點麻煩捏~ 阿不然這樣好了，明天你中午來我這裡，我們談一下！
            (已經接近底價了，請你到店裡談，再進行後續引導)
我說：好啊，我中午過去談一下！

《第二天》
就這樣，隔天中午就過去跟仲介泡茶，又請我喝了不一樣的茶(紅茶)，
仲介：怎樣，這茶不錯吧？
我說：恩，還不錯~ 跟昨天的不太一樣(昨天是高山茶)

(就這樣，簡單無聊的談話過了15分鐘~~~~)  (使用時間戰術)

仲介：不然這樣好了，你210W先下個斡旋，我用今天下午這段時間幫你跟屋主談看看這價    錢，不過真要趕在晚上我同事那組之前了。 (先騙你下斡，才能繼續演下續)
我說：好啊！  (馬上打電話給夥伴，他也說沒問題啊!可以下斡)
仲介：那你下個訂金5W好了! 我們下午保持聯絡~
我說：......
領完訂金，付完錢及簽完斡旋單之後，回公司~~~  等電話

(大約下午3點一刻時..... 仲介來電~~)

仲介：唯~ 我剛剛還沒跟屋主說價錢，我怕他直接拒絕了！我跟你說，我們屋主約晚上來店  裡，你也過來~ 我們喬一下，我一定有辦法幫你談到。 (引導你價錢能談成)

當然我覺得有問題，就推遲說晚上要加班到8點多，
我說：沒辦法耶，晚上9點還有社團聚會要上台演講，沒辦法請假。
仲介：真的沒辦法不去嗎? 
我說：對押，已經講好不能不去。
仲介：那這樣好了，那不然喬明天下午或晚上，可以嗎?  (一直想引導見面喬)
我說：好啊，不然明天晚上吧!

事情發展到了這裡，仲介大哥已經唬爛了兩件事了，
1. 屋主底價260W？ 如果是，屋主210W根本不會理你~ 又哪來的喬看看勒~
2. 晚上有一組235W要簽斡旋？ 如果是，晚上還有時間約屋主談，阿你同事不是帶人下斡了~

後來也跟夥伴討論了這件事，大家一致認為，買貴了! 應該趕快去退斡旋~或是可以跟仲介下「但書：銀行須貸滿八成此合約才成立」，45年屋要待滿八成幾乎不太可能，如果真有貸滿八成的就必須買下來了~ (泣)   所以決定明天中午直接跟仲介退斡旋啦! 還好有三天鑑賞期，訂金不會被吃掉。我想更了解

《第三天》
早上主動打電話給仲介，
我說：我合約想加個但書。
仲介：什麼但書？
我說：我要加個「銀行須貸滿八成此合約才成立」的條件。
仲介：放心啦！我我們合作的銀行都一定能貸滿八成啦！你不用擔心這個，價錢可以才是重  點啦！ (老練的仲介最喜歡說的話) 我想了解更多
我說：我這兩天估價，好幾間銀行都估不到八成，有的銀行完全不給貸款，所以我必須要加  個但書才行。
仲介：放心啦，中午來這裡再說吧！
(銀行初估通常都很保守，況且45年事故屋能貸到的機率接近零)

(中午時刻一到，立刻趕去仲介那裏....)

仲介：你來啦！(微笑著)
我說：我要退斡~ 
仲介：你不是說只要下但書嗎? 怎麼變成要退斡旋~
我說：銀行不給力，我沒辦法進這件，且貸不到八成，我自備款加裝修款要拿很多錢出來，  我決定退斡旋了！
仲介：好吧，如果你堅持要退也沒辦法了！只是你不用擔心貸款問題啦！我們這裡合作的銀  行都一定可以貸滿八成，你多心了！你們自己找的銀行都估不準啦！ (仲介真的很有自信)
我說：你們都這樣說，到時貸不到我就糗了！ 讓給235W的那位投資客囉！
仲介：哀！那位235W的說要等到下禮拜，聽說在跑銀行！(ㄜ，阿不是說要下斡了)

仲介把訂金退給我之後，也沒太多話聊了！而且這次談話我看了好多次茶几，他都不泡茶給我喝~ 真的是很小器耶！講得我口都渴了。算啦！我只好自己去小7買茶來喝，哈哈。

心得分享：
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這次的實戰經驗讓我學到很多，也得到一些教訓，
1. 沒有先估價再出價，造成自己出的價是屋主的底價，被仲介當成財神爺來的。

2. 沒有自己確認好價錢就被騙下斡旋，雖然後面可以退斡，不過花太多時間在議價上，也許錯過其他好的物件也說不定。

3. 簽斡旋時，沒有注意到必須寫「但書」，能保護自己不因最終和約成立，但銀行卻貸  不到八成給你，而你就必須自掏腰包拿更多現金出來了。


我想了解更多....
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第一次投資房地產就該懂の事情

「我一定要瞭解得夠深，才敢投入」
是許多人在接觸到投資資訊的第一個念頭投資房地產牽涉到許多的小環節，如銀行、稅務、裝修...等。這些因素環環相扣，若不熟悉而莽然投入，不僅無法控管風險，也可能導致自己稅賦過重，資金卡死，有些周轉不靈者，甚至最後認賠殺出，小賠了事。

「失敗」絕對不是成功之母，準備與檢討才是!!!

有些事，有些規則，有些技巧，在你第一次出手前就該全部搞懂。

投資前千萬要做功課千萬不要用菜市場投資法。

那麼到底甚麼是"第一次投資房地產就該懂的事情"呢?"

1. 先估價後出價，但除了價錢外，如何能貸更多錢，了解貸款才能善用貸款，你知道銀行是如何評估你的消費條件的嗎? 要能培養良好信用，讓自己的帳戶資料漂漂亮亮，讓銀行展開雙手說: 歡迎來借錢!

2. 房地產稅務怎麼算，房屋稅、地價稅、土地增值稅甚至奢侈稅，到底怎麼算；土地、建物產權怎麼算，房屋轉移有甚麼特殊案件? 要怎麼節稅? 了解規範，避重就輕，才能讓自己免於被課稅。

3. 進門後敲敲打打，又敲牆又敲磚，室內裝修成本估算，看完房就決定。重裝、輕裝以及不裝潢，我該如何選擇，要花我多少成本，室內裝修概念，你不能不懂。

4. 三個月配餐，絕對成交的關鍵，他們的世界裡買家是甚麼模樣，不動產交易的促成者，是如何遊走在投資客與自住客之間，房仲的心理以及催促成交的手法你絕對要知道。

5. 法拍屋是價格的保證，無論是自住或投資都是首選，但是繁複的流程以及標案訣竅為常常讓人不敢輕易投入，而且遇到產權不明或是海蟑螂更是考驗投資者的經驗與耐力。

6. 不動產投資者，總能精算利潤、評估物件、規劃投資報表並且具備五花八門的議價手段和開發技巧。以及，各式各樣的不動產投資手法，絕對不只是簡單的買進、賣出或出租。要投資房地產，首先你要先搞懂，是你找APPLE還是APPLE找上你?

想要買到好房子，不是具備眼光就好了，不是懂得判斷地段就好一些規則、知識、技能甚至手段，而想要得到這些，有兩個方法
1. 利用實戰操練來建立強大的經驗與知識:
不囉唆，走進市場! 步步為營，知識或許會忘記，但身體的慣性記憶會持續，利用親身體驗，開發物件，犯過的錯、吃過的虧絕對不會忘。

2. 直接吸收前人的經驗
        上述每個領域都有其專業人士，請直接向他們請益，讓他們為你提升經驗值，直接告訴你怎麼作!
而我們做到了! 我們請到了....

• 專業銀行家來為我們解說如何培養個人信用，以及各式的消費金融產品規則，讓你對銀行不再害怕，按步執行，便有機會從成為銀行愛用客。

• 稅務與資產規劃，當然是請專業地政士來為我們解說，房地產所有的稅務問題，以及如何節稅與資產管理。

• 裝修成本評估，要請專業室內設計師來為各位介紹室內設計概念與成本初估，要能評估裝修成本，才能在購置房地產前評估獲利。

• 房仲心理學:房仲是我們的好朋友，了解房仲心理才能與房仲朋友取得互信以及合作機會，透過資深房仲的解說，也給他們一個自白的機會，讓他來跟我們說「我們不是黑心的!!」

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三個小時的時間 顛覆你一生的理財觀念 邁向財務自由的人生

讓人流連忘返的現金流活動，為何想一玩再玩呢?
       
        因為你能從遊戲中得到很多的感觸，現實生活中亦是如此，
難道你不想成為第一位跳出老鼠圈的人嗎？    
遊戲中有輸有贏，現實生活中亦是如此。
遊戲輸了可以重來，但現實中輸了就很難再翻身了！
 我們都知道一直在做同一件事會讓人習慣、而反覆的練習可以讓人熟練，
那就讓我們一起財務自由吧!

坐穩了! 讓我們一起跳出這老鼠圈吧!!

切記! 切記! 遊戲中請勿使用國罵或揮拳踢腳的，即使市場風雲出現"房市大漲而你沒得賣"、"股市大漲你手上沒股票"或"別人已在快車道奔馳著 (財務自由)"。

這遊戲可看出社會現實面，不管你的職業是什麼，如醫師、律師、工程師或只是門衛
當....
金流新手問：我的腳色很有錢，我一定能很快跳出老鼠圈的 (肯定的表情)
財務自由的人：No、No、No~ (搖頭) ，我財務自由以前可是看門的 (低薪的管理員)
金流新手問：哀，跳脫這老鼠圈的門檻還真低阿! (很不削的表情)
財務自由的人：這......，你就玩玩看唄! (嘴笑眼不笑)

其實我們往往沒發現，當你越有錢時，你卻越會花錢，遊戲中也是如此定義角色的。這並非不公平，換個角度想，當你有錢時你會想讓自己及家人更健康，所以你一定會花更多的錢去買頂級保健食品，或者你想一直持續很有錢，那你會想盡辦法跟很多有錢的人在一起，當人家在討論名牌、名錶及名車時，你也是會手癢買個LV、勞力士或保時捷跑車等，好讓大家聊天時自己也能搭上一角，所以消費力也是跟著你身價走滴。

遊戲作者羅伯特·T·清崎問說：不知道你同不同意呢??

舉辦這麼多次下來，都會有人說：『我來看看就好』、『你們玩，我站著看沒關係』、『我等一下還有事，你們玩就好』、『下次、下次』、『ㄟ...，我不太會玩這樣性質的遊戲耶!』但是當你投入遊戲後，最後你會說：『天阿，太好玩了吧！我下次一定要跳出老鼠圈』。


俗語說：【人生就如一盤棋】，新聞、媒體、朋友或親友，不也總是在旁邊影響你，但是我們也知道【觀棋不語真君子】。從遊戲中，我都在偷學別人怎麼買賣房屋、買賣股票。但在現實社會中，我也都在別人旁邊學習怎麼做房地產、怎麼做股票阿。ㄟ，這不是很正常嗎?不懂就要學，前提是你想變成有錢人‧‧‧

~當你想變成有錢人，你就必須跟有錢的人在一起~

                                                                                                                  (拍攝地點：高雄古德曼咖啡館)

請給自己一個機會充實自己~       增加對財商的概念喔~

且藉由[現金流遊戲]可以更了解金錢的運用喔!!!

火速報名：
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聯絡人：洪啟欣 先生( RD-阿Biu )
連絡電話：0927-814082
電子信箱：rd.your@gmail.com

活動報名場次如下： 
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A. 11/04(一) 19:00~21:00     我要報名
B. 11/18(一) 19:00~21:00                        11/18這場我要報名
B-1. (加-台南場)11/28(四) 19:00 ~ 21:00   我要報名
C. 12/04(三) 19:00~21:00     這場我也要報名
D. 12/17(二) 19:00~21:00                         12/17這場我超想要報名

地點：中國文化大學推廣教育部高雄分部-303室［高雄市議會站（舊址)２號出口］
地址:  高雄市前金區中正四路215號3樓-303室  (如有變動，將電話通知)

                                                                                                       

                                                                  ~RD 財富領航家~

【高雄預售屋】 金獅湖旁小宅預售屋 *~you 2~*

金獅湖~三民區絕無僅有的小宅預售屋

        每當經過明誠一路及民族路交叉口時，不經意就會看到一個很粉紅的預售案招牌，鮮豔的招牌會讓你想多看一眼，不過似乎不是現在最流行的豪宅建案，但我還是忍不住走了進去詢問一番。

        走進門時，代銷小姐也前來帶看，可惜沒看到此建案的模型屋，似乎規模不大。拿出建案位置圖才知道，原來基地在金獅湖旁邊100公尺距離，不過卻位於巷弄裡，高樓層(5樓UP)可鳥瞰整個金獅湖(代銷小姐是這麼說的)。既然沒模型圖，那只好用DM上的照片來了解一下囉!

                            

現場銷售資料如下：(如有最新資料會再更新..)

• 格局：1、2房
• 樓層：地上9F/地下2F
• 基地位置：三民區-金鼎中街42巷
• 基地面積：296坪 
• 總戶數：44戶 + 0店面
• 投資興建：開鼎建設
• 主力坪數：22坪~30坪
• 公設：臨路退縮16.3米增加大廳前之棟距，前庭有迴車廣場及休憩區，1樓規劃藝廊式LOBBY及接待櫃，頂樓有健身房與休憩室，頂樓戶外則有小憩露天區等設施
• 公設比：33.7% ~ 36%
• 屬性：電梯大樓，住宅
• 總價：約398~600萬
• 車位：全坡道式平面車位，每戶配有一機車車位
• 車位價格：尚未公布
• 開工時間：2014年5月
• 交屋時間：2015年 ~月
• 公開銷售時間：約2013年9月
• 個案概況： 「You2」鄰近金獅湖風景區，周邊商業發達，生活機能佳。格局以1~2房為主，主要客群為首購族群。
• 接待中心：明誠一路673號

( 建案DM圖型 )

《地段分析》
       有利題材不多，不過離金獅湖風景區很近~
1.學區有文藻外語學院、三民高中、獅湖國小、國中預定地。
2.周圍商圈遠的有到漢神巨蛋、大樂購物中心及家樂福，近的有鼎山夜市、文藻商圈及鼎力市場。
3.交通部分則5分鐘內可到鼎金系統交流道。

但旁邊有一棟強打建案「愛上巨蛋」，勢必重疊到部分客群。

《結構分析》A1及A2為正面(北面)有超大棟距且坪數大，與A5及A6坪數相差不遠，但此代銷偏向介紹A5(權狀26.02坪)及A6(權狀26.73坪)，而且建商似乎有保留前面幾間先不賣。

                                                                   <整層戶別規劃>

此圖為A5的室內格局圖，客廳與房間以電視牆裝潢做為區隔，可以個人喜好或風水習慣設定，客廳陽台空間稍大，應該可做外推來增加室內空間。

                                                                   <A5室內主結構格局圖>

《建案基地考察》    
此基地以前為舊式大型三合院，建地說大不大，說小也不小，周圍透天居多，高樓層較有充足的光線。

       

                                            (東面)                                              (北面) 車道前出入道

                                        本建案與對外道路的出入車道  (斜對面的透天-友友建設)

《心得》
因為建地位置不在大條路上，應該會比較寧靜些，而小坪數非常適合小資族首購。距離巨蛋捷運站約6~7分鐘，如果成交價能壓在16.5W~17.5W，那應該會是非常搶手的物件。


若有任何問題歡迎來信詢問: rd.your@gmial.com  RD團隊