法拍屋介紹 - PART ( II ) 法拍五部曲快速瞭解投標

自上次小編整理的法拍資訊完後，經很多學員尋問，Miles 忙完南部分享會後

為大家進一步介紹買法拍屋的整個流程以及進一步介紹。

小編曾上過台灣知名的法拍平台 - 樂屋網副總的課程，課後因為常跟他請教問題成為了好友，私下他建議法拍前，除了前往法拍件多瞭解外，建議與熟悉的仲介請教，不儘更加了解行情，說不定手上還有同建案的物件可以供參考，並且幫你解析格局，可以更精準的掌握整理預算。建議選擇點交物件，不然可以委託專業代標公司協助處理，台灣本來就是個服務到家的國家不是嗎??

想必讀者一定會覺得很奇怪，幹嘛要有服務是買房子的，況且不是法拍的資訊很透明了嗎?為何我還要多花錢請代標?是不是因為買法拍非常複雜呢?

小編 Miles認為其實並不困難，這篇將整理出購買法拍屋五部曲：

Step1：鎖定預計購買的法拍建案→不斷從仲介那蒐集法拍屋的資訊，找尋符合自己需求(如學區、公園、商圈、樓層)的法拍屋，再決定投標。

Step2：調查查封筆錄→決定要買的法拍屋後，就必須對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查；法拍唯一的公開線索就是查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本、建物平面圖，等資料來做了解，我們就要像柯南一樣抽絲剝繭的判斷出物件情況。此外還可向此物件管委會主委/警衛聊天，可以更加瞭解有無欠費以及房屋的使用狀況。

Step3：評估財力→購買法拍屋需要在7天內繳清所有價款，因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金都準備好，以免投標得標後，無法七日內繳清價金而遭法院將所繳保證金充作再行拍賣的費用及拍賣不足差額，所以這是小編認為千萬別因衝動追高而成千古恨啦。

Step4：決定投標價→評估完所有房屋的資料後，接下來就要評估應該要出多少錢才能標到，這是對於市場敏感度能力，但切記千萬不要追高，用自己心中計算好的價位請教仲介或當地投資客，我相信都會有助提升計算投標價的精準度。

Step5：投標→實際到法院進行投標的程序，對於各個程序的細節都不能出錯，否則之前的準備就功虧一簣，開標後當場就會知道得標與否。

如此簡單的五步驟，即完成了法拍程序，其實是不是沒有想像中的複雜呢?

瞭解了投標要知五部曲後，接著就是瞭解投標人條件是否合乎資格:

條件一 : 個人投標只需備妥印章、身份證即可，此外，亦可委託專業代標公司，此時需再檢具委任書。如為公司法人，欲參與投標時原則上應由負責人出面，但亦可出具僱傭關係證明書委由公司職員代理投標。

條件二 : 限制行為能力者只需法定代理人之同意，即可參與投標，但無行為能力者不得參與投標。除此之外，標的物若另有限制，則必須特別注意法院在拍賣筆錄特別聲明，如共有人之優先購買權、拍賣國宅，投標人必須衡量國宅申購限制條件。

小編Miles介紹完法拍五部曲後，再來就是怎麼進行法拍流程，首先介紹如何填寫標單及注意事項

              ※仔細填寫標單※
標單上各欄項目仔細填寫，並核對投標不動產之座落位置，與保證金一同投入正確標櫃。
              ※一定要高於底價※
由於拍賣之前，鑑價單位已先按市價打七折或八折訂定底價，因此填寫標單時，一定要高於底價，才有機會得標。所以要是底價還不到心中理想的買價，不必出標當小白，省下白忙一場的時間約小編出來喝杯咖啡吧。

              ※清楚了解拍賣類別※
法院拍賣之標的物，有的僅只有拍賣建物部份，或是僅拍賣土地部份，有的則是建物連同土地一起拍賣，填寫標單時，務必要認清標的類別，才不致因估計錯誤而標錯物件。

              ※定出標價的訣竅※
如建物與土地合併標售者，Miles建議可加價在土地部份而建物部份則按原底價填寫，因為得標與否取決於總價，倘若功課有做好，買到土地底價低於公告現值，可以賺到沖銷增值稅的好處。

處理好標單後還必須將 保證金封存袋 與 投標書 以同一投標信封之正反兩面置入票櫃，填寫時應注意各項欄位，不可少填。
保證金必須為財政部許可之金融單位所簽發為付款人之支票、本票並放入封存袋內。保證金封存袋口，須經投標人簽名蓋章後再予密封，如未得標，須以密封袋口所用之同一印章領回保金。

瞭解了法拍流程與投標資訊後，是不是對法拍屋的神秘面紗又明朗了許多呢?

在法拍市場的knowhow太多，RD團隊陸續會再為各位準備相關訊息整理!!

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小編Miles 於澳門房產考察後歸國的第一天，祝大家年關前賺飽荷包過好年嚕!!