2012 完全買屋賣屋策略

這篇文章 是今年2月多的文章 ~ 雖然距今已有半年了吧

但提供給各位當作 下一個投資方向的 參考

其實買房不過幾個重點:
捷運,重劃區,學區,環境,交通方便,工作機會多,生活機能,氣候,政府投資規劃重點建設區域
只要能掌握到這幾點,即使大環境不看好也不容易跌

【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】
2011年8月以來美國及希臘國債所引發的全球股災，導致各國對於全球經濟展望趨於悲觀，連帶國內股價亦呈現大幅震盪，尤其正當全球都同時籠罩在去槓桿化（deleveraging）陰影之際，政府為平息高房價所導致之民怨，除祭出奢侈稅之外，更將觸角延伸至預售屋買賣價差之「權利金」漏報綜合所得稅之查稽，並且還刻意降低房貸、土融與建融比例，尤其是在整體市場供過於求之情況下，行政院主計處於11月3日又公佈全國空屋高達156萬戶，空屋率再向上攀升至19.3%之利空訊息；另台北市8月份6,000萬元以上豪宅之成交量較7月縮水60%；台北市地政處於11月13日發佈10月買賣移轉棟數，僅3,255棟，這是連續4個月買賣交易棟數低於4,000棟以下，至於何時才會到達U型谷底，則是2012年有意進場購屋大眾所必需注意的。




縱觀2012年台灣的經濟環境，會有如下的特性：
1. 利率走低、資金浮濫，這是美國大量印鈔票及台商資金回流以及全球不景氣的效益。
2. 企業經營辛苦，創業者多競爭激烈，如四大「慘」業（DRAM、面板、太陽能、LED），因台灣經濟是以出口為導向。
3. 金融商品獲利機會減少，如股票、基金、黃金期貨等。
4. 全球景氣變化快速、產業結構調整劇烈。 基於上述四大經濟特性，是故2012年的投資主軸線勢必調整。

政府為何要課奢侈稅？其實答案很簡單，是因為：
1. 平息民怨，此舉完全為政治選舉考量。
2. 預期房價會越來越高，造成更大的民怨。
3. 給普羅大眾一個重新佈局房市的機會。

為何要投資不動產？因為有以下的好處：
1. 抗通膨。
2. 保值、增值、坐享租金收益。
3. 投資槓桿效應，只要自備款2~3成。
4. 分散投資風險。
5. 可以有效的節稅。
6. 身分、地位的表徵。
7. 家的感覺，人生的幸福感，也因此不動產是所有投資標的中最具代表性的。






據說美國的曼哈頓島就是200年前以一元美金從印地安人手中買到的。以現在的觀念一元美金，彷彿是一個天大的便宜，但是經過了200年的一元美金，如果以每年10%的投資報酬來看，當初買曼哈頓島的一元美金已經是現在的18,990,527元美金。將近成長了1900萬倍。這就是時間複利的結果。如果以台灣過去20幾年來的通貨膨脹率的統計，每年平均是3.5%。若把錢放銀行裏，一年定期存款利率只有1.3%左右，可見把錢單純存在銀行裏是一件不符合經濟效益的事。 何謂投資七十二法則？在任何情況下物價會增加一倍的簡易計算方式。例如：台北市的不動產每年以7.2%的通貨膨脹率成長，那麼10年後台北市的不動產就會增值一倍，其公式為：72/通貨膨脹率=物價增值一倍的年期（72/7.2=10，只要10年，你買的不動產就會增值一倍）。而通常在不動產投資時，我們要考慮的兩個因素為風險與報酬。這也是在後奢侈稅時代實際課稅疑慮下，不動產投資應有之思維：
1.審慎評估風險與報酬。台灣稅制的基本計算架構，【（課稅稅基-免稅額-扣除額）×稅率】-累進差額=應納稅金。
2.稅後的投資報酬率，以投資台北市的不動產為例，假如投資報酬率為15%，稅率為30%，則台北市不動產稅後的投資報酬率是15%×（1-30%）=10.5%，幾乎1/3的投資報酬率被稅扣掉了，可見選擇投資工具時，考慮投資工具的相關稅率的規定是很重要的。


從奢侈稅後，台灣房市一路冷到現在，大家都在期待總統大選後台灣的房市能更好，但如同股神巴菲特所言：「當別人恐懼時，你要貪婪；當別人貪婪時，你要恐懼。」而如果能掌握2012年台灣不動產趨勢，則更是投資不動產的必要投資理念。
趨勢1. 房市回歸供需基本面，在不動產買賣過程中，除了首購族、換屋族、投資族更有投機族，在政府一片打房過程中，現今只剩下首購族、換屋族及少許的投資族，而投機族則是人人自危，深怕被政府給盯上，故此時是有意進場購屋者，慎選好房的時機。 
趨勢2. 房價所得比及空屋率的意義？台灣雖然只有36,000多平方公里，但高度超過3,000公尺以上的高山，就有100多座，可見如果單是以台北市的271平方公里來算房價所得比的話，對於解讀台灣的高房價是有所偏差的。至於空屋率則是要看是「有效空屋」還是「無效空屋」？並非空屋率高，房價就一定會下跌，而是要看擁有不動產族群的經濟實力。 
趨勢3. 不動產的需求面，從台灣這10年來的經濟成長及買賣移轉棟數來看，除2001年之外，台灣的房屋買賣移轉棟數皆在32萬戶以上，甚至更高，可見中國人住的需求，永遠在成長，尤其是後ECFA時代，台灣的不動產需求更是被看好。 
趨勢4. 不動產的供給面，按照內政部營建署的統計，台灣的不動產供給量，10年來的建照總樓地板面積（平方米）及使照總樓地政面積（平方米）皆在2,000萬平方米以上，甚至4,000萬平方米，這說明台灣的建築開發商看好未來台灣的不動產市場。 
趨勢5. 不動產的房價面，從2006年第一季台北市的中古屋平均單價約25萬/坪，到2011年第三季台北市的中古屋平均單價來到51.95萬/坪，這也應驗了不動產的名言:「Location, Location. Always Location！」。好的地點永遠是不寂寞的。 
趨勢6. 匯率及利率對房仲的影響，一般而言，市場的利率上升會造成不動產的市場下降；反之，市場利率下降，不動產市場就會上揚。簡單說，不動產市場的升降與一般的利息水準是呈相反方向的。在全球主要經濟大國調降利率之餘，台灣的中央銀行也只好從善如流。 
趨勢7. 實價登錄與實價課稅對房仲的影響？馬英九總統展現落實他所宣示的「居住正義」五法終於在2011年12月13日立法院三讀通過，從實價登錄到課稅，受影響的不止建商、房仲業，也包括廣大持有房地產的民眾。當然，實價課稅必需在相關配套措施完全建立，並完成立法後才能成為課稅依據，也因此在不動產交易中，對於將來的稅賦考量，也相對的需要審慎規劃。 
趨勢8. 都市更新、區域化及國際化，都市更新讓整個市容變得不一樣，也讓空屋能釋出，除了滿足住的需求之外，同時也能讓環境及房地產增值，但因法令落實及審查進度嚴重落後，故尚須努力。區域的交通動線及發展是未來重要指標。至於投資動向的全球化，未來國外的物件可以在國內購買，無國界的房地產成為未來的投資新趨勢。 


2012年完全買屋賣屋策略 
奢侈稅上路已滿半年，短進短出的投機族也已銷聲匿跡，惟房價似乎依舊看跌不回，在整體房市回歸以自住客為基本盤之後，有意進場購屋大眾值得觀注的買屋賣屋策略是什麼？ 
策略1. 以空間換取時間，2010年底台灣已進入五都的新時代，雖然這表面上只是行政區劃的重新組合及行政層次的提升，但對於房地產市場的影響卻是不可小看，尤其是聚臨台北市的新北市某些區域而言，更是房地產未來的明星區域。從高房價的大安、信義、中正等區域往外遷移，有資產優勢的換屋族，往內湖、南港。而首購族則是往木柵、新店、板橋、新莊、三重等房價相對較低的區域尋屋。 
策略2. 擴大購屋總價，首購族最高房貸成數都可達七成，但由於2012年全球經濟環境不佳，房貸利率勢必走低。首購族除了以每月本息攤還金額反推購屋總價之外，最好是可以找有能力短期借貸的親戚以提升購屋總價，這樣可以選擇的範圍大，而坐擁房地產增值的機會也大。 
策略3. 跳棋式的購屋，先求有再求好，只要自備100萬元，依舊可以在雙北市內找到兩房、20坪上下的低總價產品，而這類產品目前也是市場最熱銷的，如台北市的萬華、大同、中山、內湖、文山區等，而新北市則有更多可選擇的區域及物件。 
策略4. 鎖定成熟商圈，除了學區之外，買在成熟商圈區域是所有自用與投資族群應優先考慮的，因為在成熟商圈中已有知名廠商及企業為您評估且進駐，故此區域的生活水平及商圈繁榮度是持續提升中，而這也是房價增值、保值的基本條件。 
策略5. 跟著明星學區走，這是根據調查的，全世界只要有中國人住的區域，學區的選擇永遠是購屋選項的前三名，例如台北市的「師大附中學區」因每年周邊釋出的中古屋有限，故房市永遠是供不應求。依統計來看，學區房價平均比非學區內的房價高出10%到15%，這也是為什麼建築業者也都會拿明星學區房地產作為推案賣點訴求的原因。 
策略6. 注意重劃區的房價，根據調查發現，重劃區的房價漲幅普遍高於區域平均行情5%~20%不等，例如台北市的信義計畫區已成為許多台商、外商及企業主資產配置的首選區域。可選擇區域如北市的內科商圈、南港重陽重劃區、三重重陽重劃區、台中的黎明商圈、高雄的農十六巨蛋生活圈等，皆是未來不動產投資、自住值得觀察的地區。 
策略7. 捷運話題的加持，「逐捷運而居」是台北人過去的十幾年來的生活寫照，捷運所到之處，房價應聲上漲，捷運更是建商推案的票房保證。預計今年開通的新莊捷運線，因會大幅降低三重到台北的交通時間，所以台北橋捷運站附近的房價增值潛力值得注意。當然南北溫差不一樣，故南北捷運也是兩樣情。 
策略8. 用食衣住行育樂六大需求來評估，有潛力的地點也要配上好的生活機能，由於整體房市正回歸基本面，優勢地段永遠立於不敗之地，北中南仍有不少潛力區，因重劃區設立、新市府或新縣政中心進駐，重大交通建設，甚至有景觀及河岸加持，儘管在一片打房的聲浪中，但這些區域仍還是相對抗跌的，並且有可能成為未來的房地產明星區域。

RD 團隊 DavidK

15種 買前要考慮再三的房子

每個人多少都會有買房的機會 也多少會有看房的經驗 這篇在網路上看的到文章 介紹了15種 避免買到的房子 要盡量避開唷~~~ 挺不錯的 分享給大家參考參考 當作常識假以時日可以幫到自己的唷 1.大怪物滋滋叫 2.小心「空中的中空之城」 3.學校在旁邊，噪音也在旁邊 4.省去裝潢費，多了修繕費 5.好個聞香屋 6.有每天出國嗎？ 7.氣密窗、隔音材不是萬靈丹 8.千金買房，萬金買鄰 9.基本風水自己先看 10.好漢坡練身體 11.沒有窗戶的房子 12.陽光屋陽光很多嗎？ 13.天花板高度過低 14.有捷運卻不能坐？開車上班卻大塞車？ 15. 超便宜先下斡不然買不到？ 1.大怪物滋滋叫 請留意附近有沒有高壓電塔或高壓電線通過。打開窗戶，將頭伸出去看時，別忘了伸長一點，往左右大角度仔細觀察，附近有無高壓電塔的蹤跡。雖然目前醫學上還沒有100%確認高壓電塔對人體有害，姑且不論心理作用的影響，高壓電塔有時會滋滋作響，如果距離太近，這聲音不但影響每日的睡眠，對日常生活也造成干擾。「政府說會遷走！」仲介業者的官方說法通常都是這樣的，要不要相信還是看各位囉！ 2.小心「空中的中空之城」 筆者曾去看過一個物件，屋主和仲介信誓旦旦地說突出的一塊是陽台加蓋，底下是原本建物的水泥底。該物件樓層很高，到樓下往上一看，因為很遠，不容易發現，但仔細一看，所謂「原本建物的水泥底」大概只佔了陽台外推的一半，另一半竟然是用鋼架架出來的，真的是名副其實的「中空之城」，這樣的房子你敢住嗎？難怪剛才屋內明明東西堆積如山，屋主卻不敢在那突出物上頭放東西。 3.學校在旁邊，噪音也在旁邊 有些物件標榜「面學校」，當然好處多多，不僅小孩上學近，面對操場景觀好，還有學校的綠樹清靜空氣。但有一點不可不慎，房子的位置，是不是正好會接收到每小時的打鐘聲、早上升旗的廣播聲，以及學生下課在操場嬉戲的喧鬧聲？週末學生放假，總算能好好休息了，偏偏很多學校會出借校園辦活動。即使平日上下課鐘聲和廣播聲，校方會刻意約束音量不要太大，但出借辦運動會、園遊會或競選造勢活動，校方就管不了，那聲音之大，簡直是惡夢。 4.省去裝潢費，多了修繕費 髒髒舊舊還漏水的房子一定不容易賣出去，你我看了都不會喜歡。賣方將房子整理後再拿出來賣也是非常合情合理的，但是這個「整理一下」就大有學問了。賣方的整理究竟是「維修」還是「遮掩」，買到這兩種房子就是天堂和地獄的差異了。所謂維修的房子，就是屋主先自行把漏水、壁癌、破舊的磁磚、牆壁都粉刷好，可能管線也都換新了，很有誠意地出售，遇到這樣的物件算是非常幸運。但市面上常常看到的卻是「遮掩」型的裝潢，用木板把漏水壁癌的牆壁封住、破舊地板上直接鋪上塑膠地板、管線換過但是材料不好……，廚房裡面沒有半個插座，請問要如何使用烹調電器？甚至還有看來美輪美奐的浴室，地板排水孔竟然是假的！這些小地方很容易被忽略，卻會造成生活的大不便。要怎樣判斷到底是哪一種裝潢？有些基本法則可以參考——遮掩裝潢常用「皇家吊燈」、牆壁天花板全用木板封住、地板常用塑膠仿石英磚。當然這並不是絕對，賣方究竟有沒有遮掩什麼只有他自己最清楚，所以有些人索性不買過度裝潢的房子。 5.好個聞香屋 這麼好的地段，還三面採光，單價就是比周圍同質物件少了5萬，這麼劃算的房子當然要去看！一進門，仲介就拉著我們介紹這裡交通有多方便、空間多好利用……。在房子裡到處走走，打開緊閉的窗戶想看看附近環境，一打開發現，這棟房子三面全都對著鄰棟的廚房！三面算一算，大概有十幾條油煙孔全都張大眼睛對著我們。仲介也只好苦笑說：「這棟房子還有一個好處，就是傍晚很香。」 6.有每天出國嗎？ 跟仲介說拜拜後，在附近多晃10分鐘，才發現這房子正好在飛機的航道下，每隔20至30分鐘，就會有飛機經過轟轟作響。尤其是離機場較近的地方，飛機高度越低，噪音越大。除非常常出國的人，否則實在沒必要一定選在機場附近；而且切記：看屋還要在附近多待一下！ 7.氣密窗、隔音材不是萬靈丹 上述分享了很多容易忽略的噪音問題，通常大家會從仲介那兒得到一個答案：「裝氣密窗就聽不到了。」的確，大部分的生活噪音可以用氣密窗和隔音材解決，但如果這噪音是持續的，難道一年365天都要關上窗、開著冷氣生活嗎？窗戶緊閉又沒開空調的狀況下，空氣不流通，室內二氧化碳濃度過高，對身健康非常不好，千萬要三思。 8.千金買房，萬金買鄰 這是最不容易在看房子的時候看出來的，但有時候「問」可以幫你過濾掉不佳的物件。附近鄰居的職業是什麼、有沒有日夜作息顛倒的鄰居（半夜或凌晨進出，開關門、講話聲、電話聲，甚至是洗衣機的聲響都會讓人受不了）、樓上有沒有小孩愛亂跑跳或動物叫聲、一樓是不是鐵工廠、附近有沒有亂排放油煙的餐廳、同一棟樓有沒有所謂「日租套房」（不但進出份子 複雜、環境整潔也不容易維持）……。除了自己觀察之外，如果是大樓物件，管理員也是很好的詢問對象。其他像是樓梯間、電梯是否整潔、鞋櫃有沒有亂擺等，都可以看出大樓的管理是否落實，有自愛的鄰居可以省卻不少麻煩。不過就算買屋時這些都注意了，還是會有「出槌」的時候，筆者住家樓上的住戶因工作關係搬走，把房子租出去，遇過半夜開party的房客、每天回家高跟鞋叩叩叩的房客，現在的房客則是每天走路有如千斤重，早上他幾點起床我都一清二楚。所以，鄰居們最好都是自住戶，才不會常有人在搬家，常搬家公共區域的損壞率也會較高。這部分可以從社區公佈欄看出一二，如果貼著一大堆出租廣告，就要多考慮一下。 9.基本風水自己先看 許多年輕購屋族，因為預算有限又不想住太小的房子，便會往格局較為不方正的屋子去尋找。 無論你信不信風水，請記住兩個大原則： (1)以一般居住角度來看是否舒適 (2) 空間是否有所浪費 比如說，「畚箕屋」（前寬後窄，形似掃地用的畚箕），在風水上認為財富會往外流出、留不住。如果單以居住的角度來看，一進門很寬闊，但越走越窄，長期居住會讓人產生壓迫感。面對高架橋的「攔腰煞」，不但噪音和廢氣擾人，一開窗就看到一條橫槓在眼前的橋，當然不爽快。又如形狀多邊的房子，常有許多不易利用的死角，若無法以裝潢巧妙利用，等於花錢買到無法使用的空間。其實，你我都可以自行看生活風水，最基本就是看屋時，這房子讓你感覺是否舒適，有沒有感覺「有志難伸」、有沒有空氣不流通或風太大的問題，都是可以先過濾掉不合適房子的簡單方法。 10.好漢坡練身體 「電子地圖一拉，真的只有300公尺！」別忘了親自走一遭，從捷運站走到物件位置，看看有沒有所謂的「好漢坡」，可別入住後才發現每天上班都得爬一個比走1公里還累的好漢坡。除非你是打定主意要利用這練身體，否則最好親自勘查附近地形。 11.沒有窗戶的房子 筆者看過一個非常神奇的房子，竟然沒有半個窗戶，不過價格便宜、附贈全套空調設備，浴室也附贈乾燥機。但總得考慮停電怎麼辦？電費是否會很驚人？一年365天都靠空調，對健康是否良好？最可怕的是，當空調壞掉的時候，要先去住旅社嗎？ 12.陽光屋陽光很多嗎？ 通常「陽光屋」指的就是「地下室」有部分採光的房子。地下室的優缺點這兒就不多說，濕氣重是一定的，但便宜也是一定的。這類物件通常不會很好轉手，若只是因為預算問題打算先買個低價產品的人，除非真的不介意長期住在地下室，否則不建議將陽光屋當做過渡時期的房子。 13.天花板高度過低 進入一間房屋，東看西看，小細節都仔細檢查，但最常被忽略的就是天花板。抬頭看看天花板，號稱挑高3米6，是加上樓板還是扣掉樓板？而一般高度的物件，天花板有沒有過低，讓人產生壓迫感？一般而言，舒適的高度至少要有2.6米以上（不含樓板），長期居住才不會有壓迫感。若是有自動灑水頭的建築，也要注意灑水頭的高度，以免天花板做起來之後才發現所剩的高 度其實很低。 14.有捷運卻不能坐？開車上班卻大塞車？ 離市區稍微遠一點的捷運，就算是捷運宅也可以用比較合理的價格買到。有人實際入住時才發現，因為這10年來蓋在郊區捷運站附近的大樓林立，每天上班時間要進市區的人數爆增，到了上班尖峰時間，竟然會有「擠不上捷運」的狀況發生，甚至要去對面先往反方向坐幾站再坐回來，才搭得上車！有的路段，離峰時間開車可能只需要5分鐘，但尖峰時間卻要塞30分鐘以上！建議在下手之前，最好親自確認一下，在「上下班時間」嘗試坐捷運、搭公車或開車，了解一下當地的交通狀況是否合理。 15. 超便宜先下斡不然買不到？ 如果你已經開始看屋，應該對以下這些話不陌生：「這間真的是超劃算，已 經有好幾組在出價了，我怕你會買不到，要不要先出個價，我趕快去幫你跟屋主談……。」過了幾分鐘就聽到電話鈴響：「有兩組買方明天要來看嗎？我這邊也有一組誠意買方……」然後回頭跟你說：「這個物件真的很搶手！」當你表現出很有興趣，問對方底價是多少時，仲介則回答：「有人已經出過800萬斡旋，但屋主不肯賣，如果你要下斡的話，可能最少要820才有談的空間……。」筆者身邊有個案例，有位同事「第一次看屋」，就阿殺力的下了30萬斡旋金，而且屋主當日就同意出價。他後來才發現，那物件每坪比附近行情價不合理地貴了很多，向仲介請求撤回，但屋主堅持要他履行合約。他愁眉苦臉地問大家怎麼辦，那是他畢生的積蓄，他不想花這麼多冤 枉錢買貴，也不想被沒收斡旋金。這位同事運氣很好，我們拿他的合約書仔細一看，對方不小心把「出價」欄的「300萬」寫成了斡旋金的「30萬」。因為仲介的失誤，這位同事總算全身而退，但也嚇出一身冷汗，直呼以後再也不敢這麼大意了。 (本文出自三采文化出版《跟著寶屋鑑定團投資鑽石屋》 主講人Yahoo!奇摩房地產頻道製作人 溫芳瑜 ) 延伸閱讀 挑房子首重地段，地段真的決定一切嗎?! 頂新魏家買帝寶不用付錢，怎麼作到的? 十年炒作，台灣投資客如何炒房? 如何挑選黃金屋? 國家重大建設是重要指標! 小地方看房產~~~高雄、台南買房地產注意事項 RD 團隊 DavidK

新竹-早安園區

新竹 costco重劃區 是新竹房地產超熱區

但這裡幾乎都是高級住宅 千萬起跳

想要進駐此地 ~~ 看看中古屋或許是不錯的

以下是朋友在新竹看到的房屋資訊

內容頗為詳盡 ~~ 優點 抗性皆有

禮拜六一早趁喝同事喜酒前，與

房仲約看了一間位在光復路上的case正

如"早安園區"，社區位在園區大門口(園

區一路&光復路口)旁龍山國小後方的巷

弄內...

總價:605W (含室內B1平面停車位)

格局：2房2廳2衛2陽台

坪數：38.6坪

樓層：3F/5F

屋齡：16年

坪數說明：主建物22.3坪附屬建物2.27坪、共用部分13.9坪、公設比36%

管理費：1433元/月

型態：公寓(無電梯)

採光:雙面採光(前後)

社區中庭

客廳前採光，看出去就是社區中庭!

廚房後採光

房間一

房間二(主臥+衛浴)

衛浴，上面有被我打開來過的痕跡

看屋感想:

優點:

1.位於園區正門旁的龍山國小後方，附近就是國道一號交流道，交通非常方便;上班過一條馬路(光復路)就可以進路園區，可以多睡一點。

2.附近有好市多、超商，生活機能滿足夠。

3.採光足夠無暗房，兩衛是很大的優點。

4.社區管理，24小時警衛。

偷偷拍了管委會決議事項，早安社區給我感覺住戶水準還不錯，汽機車都沒亂停，樓梯間也很乾淨，不會把鞋子或雜物亂放，管委會也都正常運作!

5.位在光復上開價15W多(含車位)，算是沒有開太高，如果能一坪能多殺3~4萬，自住或許是不錯的物件。

抗性:

1.無電梯大樓，須爬樓梯。(3F)

2.室內坪數太小，每個房間也略嫌太小，若未來有小朋友勢必要考慮換房。

3.位於電場距離約5~600公尺，想脫手可能會減少一定的看屋人數。

從頂樓就可以看到電廠

RD 團隊 DavidK

台南房地產 ~~ 投資報酬率 真夠吸引人

北部房地產越來越貴 投資都需要一大筆資金

南部房地產價位相對沒這麼高

剛升格為直轄市的台南市

人口多 觀光景點多 學校多 

但卻沒有反應在房地產價位上??

或許是另一個等待開發的好地方

台南房地產 ~~ 這麼好康 我也想投資~ 

退休族理財第一步 就是要打敗通膨！

如何在低利率時代，創造出低風險高

殖利率呢???看來投資套房是個不錯

的選擇!!台南改建成為投資型套房，

租金報酬至少10%起跳!!!

 

台南現階段優勢:

台南一般套房租金4500~5500為最大宗，但溫馨舒適的特殊套房租屋市場較少見

-->創造市場區隔性 & 拉高租金行情

外來人口眾多，租屋市場穩定(台南火車站周圍3公里-成大&東區商圈，大橋火車站周圍1.5公

里-南台科大&中華路商圈，新市-台南科學園區)

-->如何搶食這塊大餅

房價便宜

-->租金報酬至少10%起跳?!!!

建案分享:

案件位於小東路上，房間大小可隔成3房(兩間有陽台，另一間有超大衛浴與對外窗)

預估租金6000x3(間)=18000/月x12=216000/年租金 ，若以10%報酬率回推，購屋總成本為216

萬，216萬扣除每間套房改裝費用每間25萬x3=75萬、其他雜支費用15萬共90萬

 216萬-90萬=126萬(購屋價)，此間開價為138萬，若議價到126萬以下，投報率輕輕鬆鬆超過

10%!!!

 

 

 

以下轉貼於自於蘋果日報

台南．成功大學商圈 公寓改套房 租金報酬率7%起

成功大學校區寬廣，緊臨台南火車站，周邊租屋市場成熟，吸引不少投資人。陳志亮攝

【連珠君╱台南報導】台南市成功大學學生租屋範圍極廣，向東可達中華東路，往北遠至永康家樂福；至於距離成大最近的前火車站商圈，由於必須經過平交道，甚少有學生到此租屋。整體來說，投資出租的報酬率不差，若購買舊公寓改建套房及雅房，每年出租報酬率7%起跳。

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需求量大

成功大學位於台南市東區，校園廣大，大學路西段的北側為光復校區，南側則為成大學生購買外食的地點，育樂街沿線聚集不少自助餐店，生活機能便利。
成大附近各級學校多，包括台南一中、長榮女中、後甲國中等，學風鼎盛、學生活動頻繁，大學路、東寧路、勝利路及長榮路為商店聚集地，巷內不乏特色小店，東寧路有多家魯味店，營業至凌晨1點多，吸引學生聚集。

套房月租4500元

成大外地學子多，但學校宿舍數量有限，僅能提供大一學生居住，大二以上大多在外租屋，所以租屋需求量大，一般而言，雅房價位大多在3500~4000元間，套房約4000~4500元，如套房附有家具、冷氣等設備，月租金可提高至5000元以上。
中信房屋成大加盟店經理歐明東表示，因為租金報酬率不差，很多投資人購入透天公寓改建成套房或雅房，無貸款的話，報酬率約6.6%~8.5%；若貸款7成，年報酬率高達11%。
若想省去改建的麻煩，可考慮整棟出租，由1個學生房客自行找合租的同學，則是省事的投資模式。
部分無摩托車作交通工具的學生，則以成大周邊套房為主要選擇，大學路巷內，有不少針對學生出租的套房，多規劃有冷氣及家具，不過租屋行情不低，每月租金達5000元以上。
永慶不動產東寧加盟店店長劉育典表示，學生租屋多不喜歡經過平交道，或火車前站舊商圈，若鎖定學生租屋獲利，最好避開這些區段。
成大學生租屋多集中在鐵路以東，大致以中華東路為限，往北可達永康中華二路上的家樂福，家樂福附近生活機能佳，購物便利，附近有電梯大樓出租，屋齡新且租金便宜，吸引不少學生前往租屋。

RD 團隊 DavidK

關於 新竹 新巢代 資料整理

從台北來新竹工作將近三年 看著新竹慢慢的進化

光復路房價從13~16萬 到 現在的2X萬

幾個新興建案 百貨商圈 台鐵輕軌 讓新竹的房價始終往上爬

新竹 2012年 很多建案 其中有個 "新巢代"

*位置: 新竹Costco斜對面,菁英典藏隔壁,德安科技正對面

*規劃:15層樓高,有1房/2房/3房,分A/B二棟,2房格局很方正

*坪數:1房約18坪 / 2房約26坪 / 3房約35-40坪

地圖 : 位於  新竹市埔頂三路

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建案內容 : 

以下為網路搜尋之相關資訊 :

1.A棟的高樓層有較好的視野和光線(菁英典藏12層樓高),B棟中高樓層會看到變電所,比較沒這麼好

2.2房比3房景觀好,3房朝中庭也看不到什麼景觀

3.招待中心第一天就滿屋子人,還需等才能輪到你議價,好像買菜一樣多人,聽說2房一星內就完銷了!連2樓和4樓也被搶買了!

可能是他規劃坪數小,且衛浴有開窗同時比其他建案便宜很多!

格局方正且陽台外推作有效空間利用,相當於權狀30坪的室內空間,

4.和在COSTCO附近富宇的新案東方明珠和閱讀四季相比,價格相對便宜很多!

和富宇閱讀四季相比:閱讀四季1坪成交22萬以上;

富宇東方明珠比較:東方明珠2房1坪成交24-25萬總價就需成交在800萬以上,一樣是2房比新巢代貴了200萬!

5.A棟高樓層:有永遠的視野,晚上也可看夜景

個人觀點 :

COSTCO 附近這一塊 相當值得投資 位於竹北與竹科中間

地點不錯 對在竹科工作的朋友來說 是個投資未來的好場所

生活機能也會隨著建案的推出 越來越豐富

未來增值空間大  想當然而 房價都不低唷~~

RD 團隊 DavidK