高雄預售屋-楠梓新崛起豪宅-"海納川"

高雄區域性的飆漲仍持續進行，20年來左營區從每坪6萬元開始至今已爬升到25-30萬元一坪，在腹地漸趨減少的情況下，週邊的發展開始發酵。

檢視一下目前左營週邊的區域，鼓山區美術館早已被炒作一番如今難以在爬升；農16凹仔底是重點重劃區，開價遠超過民眾所能負荷；
三民區是發展完整的老社區，人口、建設過於密集幾乎無多於腹地能建設，於是有鑒於空間、機能以及經濟issue, 建商與政府的目標開始轉往比鄰左營區且擁有科技園區的【楠梓區】



成功者最重要的三要素是「天時、地利、人和」。
這個成功道理，同樣可以運用在購屋理財技巧裡。
天時－是居家環境附近，大自然給予的最佳居住條件！
地利－是政府公共建設，對於居家環境帶動增值效應！
人和－是居家環境人文，高格調居住條件提昇產品力！
在高雄市楠梓區，同時具備「天時、地利、人和」的購屋條件。
整合起來，就是5大利多，讓楠梓房市得以持續增值：
(1)楠梓區擁有－全高雄最高有氧生活空間。
(2)楠梓區擁有－高度景觀的海岸休憩路線。
(3)楠梓區擁有－極高產值的楠梓科技園區。
(4)楠梓區擁有－行政區數量超多捷運車站。
(5)楠梓區擁有－高品質軍、公、教生活圈。
楠梓區擁有5大居住利多，這裡置產的未來增值性很高。

挑選區域指標型建築，未來漲幅空間才會最大，台北豪宅指名哈佛建築大師呂建勳，設計產品始終是區域指標，掛上呂建勳的建築設計，就是建築高品質保證！呂建勳首度南下規劃楠梓區「藏美海納川」建案，沿襲台北豪宅外觀設計，為楠梓房地產寫建築新指標。 

此建案位於楠梓右昌街與盛昌街口，其附近新古屋開價約來到了17~18萬，成交行情約在14~16萬，而週邊中古屋市場平均成交價約在10萬元左右。

海納川主要推出三種產品，分別是兩房(~22坪)、小三房(~27坪)、大三房(~56坪)產品，方位座北朝南，中樓層面右昌街7樓以上即享有左營軍港海景；其建築物由知名台北豪宅設計大師呂建勳所設計，整棟建築物設計海浪般波紋韻律呈現建築物不一樣的超凡水平，另外未來公設還將擺入千萬元的Armani Casa家具。

 

高雄市楠梓區大樓預售案「藏美海納川」，每坪開價18~20萬元，此案無論是在預售、成屋市場中的開價中，都為此區域最高價。但擁有如此強大設計，是在楠梓區從未出現過的，再加上具備「天時、地利、人和」的購屋條件，"海納川"在此區域是有一定的競爭力存在的。

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RD-團隊。

民眾買房意願仍高漲，平均每四人看屋就有一個人購買。

雖然房價不斷上漲，許多人看衰近幾年房市的走勢，但是數據顯示現在人民的購買意願還是很高，因為現在仍處於低利率時代，引發年輕人租不如買的思維。
但是隨著QE政策退場、奢侈稅的調整以及不斷膨脹的物價指數，首購民眾最擔心的是可能伴隨而來的房貸利息調升，亦有專家指出銀行一旦升息，恐會引出大量拍賣屋，使房市開始走低。

以下轉貼自好房news

儘管房價居高不下，但民眾想買房的意願依然堅定！根據房仲業者針對已有購屋意願的網路會員進行調查，發現有75.8％受訪者付諸行動看屋，其中有23.8％比例購屋，換算下來等於每4人看屋就有近1人購屋。此外，調查也發現，有70.4％的受訪民眾購屋預算落在1千萬元內，房仲業者建議，欲以此預算購屋者，不妨選擇中古屋、小坪數或沿著興建中的交通建設買房，選擇更多元。 即便房價居高不下，然房市仍處低利環境，民眾買房意願依舊強烈，根據調查，每4人看屋，便有近1人購屋。

 根據有巢氏房屋及好房網針對本身已有購屋意願會員共同進行的「2013年全台看屋/購屋行為」線上調查，調查時間為2013/9/18~2013/10/6。根據調查顯示，今年約有75.8％受訪民眾有看屋行動，其中有23.8％進場購屋，換言之，平均每4人就有近1人購屋。 除此之外，調查也發現，有70.4%受訪民眾的購屋預算落在約1,100萬元以內。對此，有巢氏房屋發言人劉炳耀副總分析，由於今年房市仍處於低利率環境，剛性或投資需求仍強勁，加上房價持續不墜，看屋受訪民眾仍會評估自身能力，選擇能力所及的範圍或產品購屋。 

其次，觀察全台各都會區的購屋預算總價，各主要都會區分別為，台北市以總價落在901到1100萬元最多，占比19.4％；新北市以701到900萬元占22.1％最高；桃園縣為501至700萬購屋總預算最多32.1％；台中市及高雄市購屋預算總價最多則在500萬以下，分別占33.3％、47.4％。 然而根據受訪民眾最希望預算購屋總價帶，對照今年6到8月的實價登錄資料，北市總價1100萬元以內的成交件數集中在中山、文山及士林區；新北市總價低於900萬元的成交集中在中和、新店、淡水區；桃園總價700萬元以下則集中於桃園市、中壢市及蘆竹鄉；台中總價500萬元以下集中於北區、北屯區及西屯區，高雄則集中在三民區、鳳山區及楠梓區。

原文網址: 買房意願大調查　4人看屋就有1人購屋 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/91658944874.html

房地產通識:房屋交易繳稅分類

買賣房地產的相關稅務讓人眼花撩亂，還好有買、賣方之間除了房屋仲介以外，還有地政士協助所有的登記報稅相關事務，才能讓大家輕輕鬆鬆進行交易。

但是建議各位在選購房屋時，先了解稅務分類以及計算方式，才能讓精準地控制購屋預算喔。

小編整理了房屋交易所需要的稅別以及公式，幫助大家認識房屋買賣時相關稅金。

下圖是完整購屋流程的進行間，買賣雙方應申報的稅務分類...

圖一、房屋買賣稅金列表

接著依買賣雙方的稅務作說明，

賣方:

1. 房屋稅:

        a.  住家：房屋現值 ×  1.2%

        b.  營業：房屋現值 ×  3%

        c.  非住家營業：房屋現值 × 2%

2. 地價稅

        a. 自用住宅：公告地價總額 ×0.2%。

        b. 私有一般、營業：按公告地價總額累進計算 ×1%至5.5%

        c. 工業用地：公告地價總額 × 1%。

3. 土地增值稅: (土地漲價總數 =當年公告地價現值-當初買進時的現值)

        a. 自用住宅: 土地漲價總數 x 10%。

        b. 一般土地稅率：20%、30%、40%。

4. 財產交易所得稅:

        公式很簡單，就是 交易所得 x 稅率。

        而交易所得算法請看下面

        a. 原始取得成本 = 買進的金額+契稅金額。

        b. 改良費用=整理裝潢費 + 仲介服務費+代書服務費。

     而稅率請參考下表稅率級距

       5. 營利事業所得稅: 交易所得 x 0%、15% 或 25%。

       6. 營業稅: 交易所得 x 5%。

買方

1. 房屋稅:

        a.  住家：房屋現值 ×  1.2%

        b.  營業：房屋現值 ×  3%

        c.  非住家營業：房屋現值 × 2%。

2. 地價稅:

        a. 自用住宅：公告地價總額 ×0.2%。

        b. 私有一般、營業:按公告地價總額累進計算 ×1%至5.5%

        c. 工業用地：公告地價總額 × 1%。

  ps.自住用的民眾，在購入後除了將戶籍遷入外，記得要到稅捐單位申請為自用住宅喔，才不會平白多繳了1%的稅務了。申報為自用住宅不只地價稅，房屋稅的課繳金額也少一倍以上。

3.  契稅:

       房屋評定現值x 6%

     ps.房屋評定現值是以公告地價作計算參考值，可於內政 部地政司網站查得。

4.  印花稅

(建物契價+土地公告現值)x 0.1 %

     

以上便是買賣房屋相關的稅務計算整理，除了上述的稅務分類，許多朋友來信詢問奢侈稅相關條文，因此下回小編來整理奢侈稅相關條文以及計算方法來跟大家分享囉。

如有問題也歡迎來信詢問: rd.your@gmail.com          江湖

台南預售屋考察團-安平五期重劃區

台南預售屋考察團-五期重劃區

台灣港務公司宣布，將把安平港北岸朝向觀光遊憩發展、南岸成為自由貿易港區目標前進，

目標在7月底 要爭取獲得交通部同意自由貿易港區案，成為自由經濟示範區一員，再造區域發展及房市利多。

為了爭取安平港成為自由貿易港區，台南市和台灣港務公司可說是卯足全力。在今年5月7日，港務公司已邀請高雄關、市府及其他相關單位開會研商可行性規劃報告、營運計畫書、財務投資計劃等申設文件，其間歷經招商說明會、交通部會勘等，7月2日收到交通部26頁的審查修正意見，並已完成修正說明，預計7月15日今天送交台灣港務公司董事會，亟盼本月底通過中央審核。

雖然安平港是否躋身為自貿區一員，但該計畫已獲得在台南設廠的企業力挺，包括頂新國際、奇美油倉、港香蘭、大亞電纜、裕航船務等知名廠商，都表明意願有投資意願。



在安平港北側地區，則朝觀光遊憩方向規劃，而港務公司將倣效高雄「亞洲新灣區」，上網徵求公告國際級顧問公司，並和新灣區一同規劃。未來濱海遊憩園區、郵輪碼頭區、觀光商業等園區都將設在北側，並採分區分期開發。據台灣港務公司透露，有關安平港觀光遊憩開發案之招商說明會，將於7月23日辦理，擬採民間廠商投資方式進行。



台南市長賴清德表態全力支持，安平港攸關台南市整體發展，市府與港務公司定全力以赴，指示市府陳美伶秘書長成立雙方合作平台窗口，包括預算編列、介面合作等事宜，透過平台逐一處理，以幫助安平港爭取自貿區，希望市府與港務公司攜手合作，務必通過審核，讓像珍珠般可貴的安平港口，成為名副其實的「珍珠港」。

台南市安平新市區細部計畫案，本計畫地區位於台南市西南角，北起運河南岸與鹽水溪下游南岸，東起於三等十六號道路，南止於二等四號道路（健康路延長線）中心以北及安平工業區，新興綜合住宅社區，鹽埕國宅等以北為界，西止於遊艇碼頭及漁港區之一部份，計畫面積約為 631.49公頃。

五期重劃區將重拾台南商圈的交棒 - 

過去繁華的中國城商圈將轉移規畫到國華路旁邊將發展自由貿易港區，刺激經濟市場發展。銜接之後大三通的國際港口

出團資訊

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日期： 10／27（星期日）

時間： 10:00 -14:00 

集合地點： 台南火車站（前站）

聯絡人：女俠，0919-868272

費用：500元

匯款資訊

戶名：鄭瑛瑋

銀行代號：050台灣企銀

帳號：850-47249916

為核對報名資訊，轉帳付款後，請務必告知

此團報名截止日: 9/27  15:30，逾時未報者將延至第二團，第三團看團日另行公佈，請持續關注RD財富領航家。

如欲知詳情~~或參與看屋團請填寫下列報名表

【高雄房地產】大高雄地區民眾買房往北買?!

北高雄近幾年的發展有目共睹，在政府的推動下，現在左營區的機能漸趨成熟完整，而整個成長指標可從兩點來看

1. 發展機能完善:
    從高雄捷運R13 (凹子底站)到R16(新左營高鐵站)間，有大賣場、萬頃公園(凹仔底公園，類台北大安森林公園)、瑞峰夜市、漢神巨蛋百貨、高雄巨蛋體育館、高鐵站，新光三越，環球購屋中心。

2. 高價建案相繼推出:
    凹仔底公園旁的農16特區，現為北高雄最有潛力特區。大型建案不斷推出，高總價產品促使地價急漲。

3. 未來新題材: 
    陸上輕軌捷運，將經過左營區，夢時代財團將在龍華國中附近位址建購物廣場，京城集團將在北高雄興建酒店，威秀影城入駐北高雄，新光影城進駐三鐵共構新左營站，看電影不在是南高為首選。

因此北高仍有最後一攻勢，隨著建商、政府不斷放出題材，想必又會引來一波炒作潮流，但這是否會是最後一波?!

好房News記者羅意瑾／整理報導 高捷的便利性讓北高雄迅速發展成全面性生活圈，也讓像是美術館區每坪喊上50萬元，但是這樣的高價並非一般人買得起，於是高雄買房也興起「朝北買」的風氣！像是擁有五大優勢的巨蛋商圈，夜市、餐廳店家林立，近鄰捷運站、高鐵站，百貨公司進駐，近期更有影城開幕，最重要的是價格卻只要美術館區的一半不到，成為南台灣購屋民眾買房選擇之一。 北高雄巨蛋商圈兼具生活品質與生活機能，晉升南台灣買房好地段。

自2010年五都縣市合併後，大高雄地區南北高雄開始整合發展，加上捷運路線所帶來的便利性，北高雄在近幾年迅速發展成全面性生活圈。像是「美術館特區」兼具清幽環境，是許多生活優渥、高收入家庭的聚集地。

但美術館特區房價居高不下，即使環境吸引力佳，一般民眾也無法接受每坪50萬以上的天價。 然而，北高雄除了美術館特區，其實近幾年開始規劃發展的巨蛋商圈，其成果不輸南高雄原本完整的生活機能。像是百貨公司（例：漢神巨蛋）、餐廳、夜市以及商店，另外，地區也鄰近左營高鐵站，生活圈沿捷運路線拓展，使得該地區成為高雄新住宅區段。 而巨蛋商圈的優勢還有房價，根據當地房仲表示，目前房價平均約落在每坪25萬左右，比美術館特區房價至少低上一半，目前又傳出飯店業者與影城大商（例：喜滿客、威秀﹚在附近尋找據點，也讓巨蛋商圈的房產發展性更添上一筆。

原文網址: 高雄買房也興朝北買？　巨蛋商圈還勝美術館區 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/18313544462.html

參考閱讀

從軟體科學園區綜觀高雄

綜觀高雄房地產:南高雄亞洲新灣區篇(一)

小地方看房產 - 綜觀高雄房地產:環球進駐三鐵共構新左營

敢背貸款，就買得起! 首購族選屋準則:市場中找人潮，還是人潮中找市場?

高雄新灣區景觀大樓，預售開價站上4字頭。

全國首創-高雄輕軌捷運正式動工

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十年炒作，台灣投資客如何炒房?

“沒有房子的投資客，跟流浪漢沒有什麼兩樣”

 在講座一開始，帥氣的講師就給大家下了一記震撼彈。

近日小編去聽了台灣房地產“炒房”高手–帥過頭的演講，不僅顛覆了自己的想像，也充實自己的財商，所以整理了一些重點與大家分享，如果大家有什麼樣的問題，也不彷提出來一起討論。

基本上，帥講師的投資都是一定放3年以上 (長期投資)，而且他都尋找大型社區著手，如新竹的荷蘭村便是一例。

 

新竹大型集合式住宅-荷蘭村

壟斷炒房法：

針對某一大社區目前的市價若約在10萬，第一個月就以10萬買下所有拋售出來的房子，第二個月以11萬、第三個月12萬、…以此類推買半年或一年，講師強調是必買，如果少買一件就無法做到完美的炒房境界，接下來他會拿其中一間做裝潢，並且是花大錢做裝潢，也許20~30萬裝潢費，帥過頭會做到100萬左右，之後再賣出16萬以上，如此一來就會提高整個社區的價值！

繼續閱讀...

法拍炒房法:

即利用法拍屋來提高價格，如上所說，若某社區市價約10萬，若有一間法拍屋，起標價7.8萬元，大家會以多少錢競標呢？

此時小編心想應該要用8萬元競標，買法拍屋當然要買比市價低呀！然而講師的回答令我瞠目。帥講師表示他會以12.8萬買下那法拍屋，接著將法拍屋拋售以15萬元賣出，法拍屋都賣出15萬，請問還會有低於15萬元的行情價嗎？如此一來該社區的房價便站上15萬了！

而在帥講大量的買進的動作下，會引來投資客跟進，因此房價完全不會跌，只會漲！

“爲什麼要做短期投資？今天妳買進一個低於市價的物件，然後整理後賣高於市價一點的價格，就算賣高了，但是真正獲利的是後面賣房的那些屋主們，肥了其實不是自己”

“摸石頭過河”

每次到不熟的區域去考察時，他會拜訪每一家仲介公司並問兩個問題：

     1、請問經記人有多少人？

     2、請問目前有多少物件？

到底問這兩項問題有什麼用意？

小編回答：供應需求，帥講師說小編的回答有沾到一點邊邊！

這部分就比較難用文章表達出，有機會舉辦分享會時可以跟大家分享喔！

“了解目前市場需求：去收遍一個區域仲介公司的廣告單，之後開始依照類型統計，假如以公寓為主，看看一~五樓總共拋售出的物件有多少，然後將這些資料分成等級來看：

0件	1件	2件	3件	4件	5件
暴漲	大漲	小漲	平	小跌	大跌

由以上的表格可以了解某區域的市場風雲大約如何，也許每個月或每三個月做一次，能更提高自己的市場敏銳度！”

這個講座讓小編見識了炒房投資客世界，也長了許多知識，不時參加一些投資分享講座不僅充實的腦袋也讓自己能量提升喔。

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