思考一生最美好的時刻是．．？

昨天下班跟同事去自助餐店，點了一份排骨飯，發現這排骨飯怎麼那麼難吃，小編問了同事為什麼「正忠」的排骨飯這麼好吃，像這種普通(甚至難吃)的便當店為什麼不會想要改良自己的功夫，變成超有名的店?

為什麼有些事明明可以做的更好的，為什麼不去做?

開始認真思考為什麼大家不把事情做好?

再思考一下為什麼市面上會有爛產品？

思考才發現原來 -

是因為成本必需壓低、開發必須快速，否則沒有獲利空間，而獲利往往是現代所有行為的唯一目的。

但是一旦推出產品，在市場上有一席之地，就會害怕改變，因為改變代表的是"可能的損失"，研發新的東西必須要花經費，並且可能一無所得

即使他們知道自己的東西可以做的更好，但卻不覺得有必承擔風險去做出改變。

人呢? 人的生活常常也是一樣，因為改變必須要有花費(時間和金錢)，考慮到無法預期的投資報酬，所以就停留在原地。

小編從Steve Cutts所製作的動畫動畫In The Fall中，發現現實生活真的是這樣，絕大部份的人在完成學校的學習之後，一生"最美好的時刻"只剩下一成不變的上班生活。

 

                                                                                             Steve Cutts-In The Fall

為什麼大家一生"最美好的時刻"只剩下一成不變的上班生活呢?

原因也是一樣，那就是保持現狀就能不用害怕失去，因此放棄了成為卓越的機會。 
大家人生最美好的時刻應該不想變這樣吧!  

其實失敗並不可怕，害怕失敗才可怕。

那些放棄的人，根本不會失敗，因為他們一開始

就失敗了。

所以是不是讓自己有一個機會去努力嘗試一下

呢?

如果現在出現了一個可以讓你改變狀況的機會!!

那麼你會願意投資自己去做改變嗎?

王派宏   曾經.....是一個每天超時工作一成不變上班生活的工廠員工，現在已經成功轉身成為理財專家，讓自己的時間獲得解放，有更多時間陪伴父母、家人甚至朋友，這應該才是一生「最美好的時刻」吧!

【王派宏是誰?】

王派宏原本是傳統產業工廠的員工，在每天超時工作的環境下，漸漸地倦怠並萌生惰性，派宏看著自己一成不變的生活，以及可預知的未來產生惶恐...但骨子裡充滿著正面能量的他，決定認真開始學理財，他走進了書局，把市面上的所有的暢銷理財書籍都看過一遍，但卻找不到一個簡單入門的賺錢方法，最後在水果日報發現了驚人的賺錢秘密。

【時間自由，才更有機會財務自由】

派宏毅然決然地向公司申請留職停薪，全力執行這不為人知的賺錢秘密，短短地兩年內他迅速地累積了七位數的資產，而派宏完成這項成就時才26歲。

【到底是甚麼秘密這麼值錢?】

派宏成功地從傳產員工轉身成為財務自由一族之後，開始大量收集仿間所有不為人知的賺錢秘密。截至目前，他已成功收集到了超過三百個窮人翻身，富人更富的賺錢祕辛，並且自信地宣告

                你並不是不能，你只是不知道!!

現在派宏開始全台巡迴演講，分享自己的成功秘訣，分享秘密，並且自信地說，

 你可以完全複製我的成功方法，

因為我的方法每個人都作得到!!

不用再看理財工具書，也不用花大錢到處去學習各種技術，了解時代的脈動，跟著時勢去作，你就能賺到錢，重點是，你知道方法嗎?!

A. 高雄場：2/22 (六) 早上 09:30 - 11:30
地址：高雄市前鎮區中山二路260號7樓 (富豪居)
B. 台南場：2/22 (六) 下午 15:00 - 17:00
地點：台南成功大學 - (光復校區多第一演講廳)
聯絡人: 0927-814082 洪先生

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[財商講座]高雄台南_致富秘密-你不是不能

價格不合理的房子千萬別買

許多在地的高雄人，看著這些年房價的大波段成長，不可思議於現在的房價， "真的有這種行情嗎?!!" 

事實上，高雄近幾年機能的成長沒話講，未來重大建設令人期待，房價正在起飛也是事實。然而問題在於大多買家都被實價登錄以及週遭行情所迷惑，進而拉抬自己的房屋價值，房價會拉動地價上漲，但是若地區性機能沒有增加而瘋狂拉抬房價，只是造成民眾負擔。

仲介說的話不一定假，實價登錄也不一定能參考，而一般人說的建物年紀越高價格相對越低也是真的，所以建議鎖定區塊去研究，把該區塊各個屋齡層的房子實價登錄調出來，瀏覽過後就會有感覺了，不合理開價的不買就是了，買房千萬別草率啊!!

但是問題來了，甚麼叫作不合理開價?!
.....

這段時間小編不斷地在看房，認識了許多仲介朋友，也看過了許多形形色色的房仲業務。

曾有一次房仲情緒激動地跟我說

"房屋交易是你情我願的事，根本沒有買貴的問題。喜歡最重要，再來就是看價格能不能承受，就是這麼簡單，沒有甚麼價格叫做合理價。"

當時那間房開價698萬，號稱底價650萬元，屋況普通，租客仍住在裡面，沒有裝潢，帶一個車位。詢問過銀行之後得知，這間房貸款即使條件好也只能貸到400萬元左右。

才400萬，才六成，就是這麼少!但是黑心/兩光仲介卻都保證工作條件好，可貸滿八成。

回到剛剛的議題，我們很容易就能算出，買這間將近二十年的中古屋必須準備自備款260萬元以上(含服務費)。

可自備款有260萬都可買一千萬的新房了，為何要選擇你這沒裝潢又髒亂的二十年中古屋。因此這種價錢小編稱之為不合理。

那到底怎麼樣才算合理呢?!

其實關於買房你還有很多東西沒搞懂，你必須知道

  

  如何得知”房屋市場價值”?

  如何與房仲打交道?

  我該如何出價?

  怎麼判斷自己有沒有買貴?

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  銀行放款規則為何?

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●套房的評選方式及投報酬計算方式
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●車位的分類、產權、購買注意事項。
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月薪六萬，房貸卻只能六成?

小編的一個朋友阿凱，與交往多年的女友決定要買房成家
看了兩個多月的房子，終於找到地段、價錢都符合自己需求的房子。 (參考:看完1000間房的經驗)

鎖定目標後當然就是考慮自備款與貸款的議題，這間房子售價480萬
阿凱期望能貸款到380萬左右，朋友阿凱的月薪約六萬、信用良好也沒有負債，和仲介討論過後，阿凱的個人條件要貸滿8成絕對沒問題!

簽約後，繳完第一期款即開始進行跑送貸款流程，隔兩天代書就打電話來說貸款會不足額，只能貸款到320萬元左右。
因此阿凱買房的自備款從96萬元飆升到160萬，額度和預期整整短少了64萬元!!!!


阿凱錢不夠付頭期款，違約又得要損失好幾十萬元，所以只好再利用"信用貸款"調頭寸，補足自備款。
信用貸款的利率較高(5.5%以上)，每月本利攤還金額也高。因此之後的每個月繳貸款的金額也相對提升很多。

阿凱的「個人條件」明明不錯，為什麼只能貸到六成呢?
其實銀行再額貸時，不只是看貸款人的"個人條件" (包含還款能力、信用狀況)
還會評估"房屋的條件"。


房子的價值是由多項指標來決定的!
即使是同地段，5年房和20年房他建物的價值肯定是不一樣的。5年的新古屋開價一坪15萬，20年的中古屋總不能自以為年輕也開15萬吧。

即使是同地段，大樓和公寓的價值肯定是不一樣的。電梯大樓、華廈和公寓是不一樣的建築類型，當然價格不能一樣吧。如果沒電梯的公寓開價追著大樓跑，那就沒有人買公寓了吧。

即使是同地段，不同品牌作出來的大樓價值肯定是不一樣的。 就像同CC數的Toyuta價格不能跟Benz是截然不同的，房子的建設公司也會影響到建物的價值。

因此房貸並不是你有很多錢就有辦法貸到那麼多，你買貴了，銀行是不會鳥你的。(站內參考文章:買房前你必須要懂的事)

意思就是說，阿凱其實有貸到八成，但是是根據銀行心目中的那間房子的價值來計算，我們可以很輕鬆的回推銀行認為那間房子只有400萬的價值，換算八成貸款，總共可貸320元。

弄清楚了嗎? 貸款的額度到底怎麼決定，你不能不知道!
買房是大事，千萬不要草草了事。作好功課與準備，才能準確的下手，買在合理價。
買房有許多層面的問題在評估房子時就應該先聊解，建議大家要多方學習再出手，否則一次失利可能就讓你倒地不起喔。

延伸閱讀: 
看完1000間房的經驗
價格不合理的房子千萬別買!
第一次投資房地產就該懂の事情
頂新魏家買帝寶不用付錢，怎麼作到的?
房地產通識:房屋交易繳稅分類


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看完1000間房的經驗

說到買房有許多大方向與小細節，而大方向方面首先你必須要懂得分細地段...

你要會挑地點

買房動輒數百萬，不論是自用或是置產，都應該讓這個資產能替我賺錢。房地產的價格雖然會隨著通貨膨漲而上揚，但是若買錯地段，也是很有可能沒賺到反賠錢，因此買房首要指標是地段。

你要會看屋況

乾淨的房子屋況不一定好，髒亂的房子屋況也不見得差。牆壁上油漆斑駁，是漏水還是外牆潮濕? 衛浴管線是否完好，廚具該要不要換。 為什麼我不是頂樓戶，卻還是一定要上屋頂去看看? 要評估屋況，這些指標，你不能不知道。

你要了解貸款

有許多人看房時，都被說服說可貸滿八成，然而買下後卻為了貸款不足而必須臨時調頭寸，調不到時，還可能會被迫毀約，繳納違約金，所以銀行貸款規則與慣性，你不能不知道。

你要會和仲介交談

房屋仲介是最貼近房子市場的重要角色，因此如何跟仲介保持良好關係就也成為重要的功課。但是你了解仲介在想甚麼嗎? 

你要會看產權
產權謄本是房子的身分證，許多朋友買到人生夢想的房子，卻因為產權不名而導致官司打不完，因此買房子前，一定要跟仲介朋友要求審視謄本，徹底了解這間房。

你要會選車位
買房子帶一個車位，是很正常的一種配套，然而車位的產權、使用權、所有權甚至分類許多人至今不明白，因此車位的價格、種類、怎麼選，你不能不知道。

你要會寫合約
買房子時，看著N頁的合約數，上萬字的內容，總來不及一一仔細了解意會。其實合約上可以下但書，來確保自己貸款不足額時來無痛中止合約，合約怎麼寫，你不能不知道。

買房子是大事，動輒上百萬，豈能不斤斤計較，考駕照要特訓，考證照要特訓，買房子一樣要特訓。只要用一天的時間，傳授于你看1000房的實戰經驗。在這一天的特訓中，你將會學到...


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【房屋仲介篇】- 十句話有九句半是話術

你也曾經遇過嗎?

有一天一如往常上網看到一間地段強又低總價的透天，非常想去看看，當下馬上跟仲介約了看房，且約在隔天中午~

隔天早上仲介才提醒我說：這間有出過事情喔！那是前前屋主且是6、7年前的事了，放心啦 !
我心想：挖哩勒，生平第一次看凶宅，完全沒準備耶!
我立馬打電話給有經驗的夥伴...
方法一：
- 自行帶張「紅紙」去，離開後再把他丟在路邊就行了~
方法二：
- 看完後，千萬不要直接回家，可以在外面多繞幾圈再回家門~

《第一天》
中午時分，太陽很大，仲介還遲到 >"<
仲介帶我走進三點五米巷子，再右轉進兩米弄裡，打開這45年的老房子。當我跨進去第一步時，ㄟ沒有陰陰涼涼的感覺耶 ! 所以一如往常地拍拍照，跟仲介聊聊天說說想法，此時第一個引導你進圈套的話術出現了!

我說：這樣子的屋況，應該也只能整理完再租給學生了。
仲介：丟壓，阿捏你內行ㄟ~ (台)

就在看完出來後，
我說：這間是你開發的嗎?
仲介：對阿，要不要去我店裡坐坐，我泡茶請你喝，再談談看 !
            (帶你到店裡，增加你對他的信任)

我也就答應且到他店裡探個底，發現他是中X房屋(X信房屋)的仲介。泡茶聊天時，突然跟我提到，
仲介：阿~ 剛剛忘記報你看一樣旁邊兩米弄裡的其中一間，屋主開五百W，成交四百多W，也是買來租學生的~  你看這間便宜多了!  (引導你對這裡價錢的高度)

後來，聊到最後我跟他說回去估一下價錢，晚上再給他答覆就離開了!
仲介：你要快喔! 明天晚上有一組我同事帶的，要來簽斡旋，開在235W。(用一個假斡旋)
我說：屋主底價多少?
仲介：屋主底價在260W，你看要不要開250W我幫你跟屋主談談看? 
           (引導你一個假的屋主底價)



晚上下班回家後想到這件事，也忘記先估價，自己大概估算一下，就開了一個剛好落在市價上的價錢210W，且未上網查看實價登入~ 就打電話給仲介，
仲介：挖~ 你也太會出了吧！ 這裡地價都不止這價錢了！(引導你這裡是黃金地段)
我說：對啊! 這價錢才能進阿~   (其實未先鑑價)
仲介：這價錢，實在有點麻煩捏~ 阿不然這樣好了，明天你中午來我這裡，我們談一下！
            (已經接近底價了，請你到店裡談，再進行後續引導)
我說：好啊，我中午過去談一下！

《第二天》
就這樣，隔天中午就過去跟仲介泡茶，又請我喝了不一樣的茶(紅茶)，
仲介：怎樣，這茶不錯吧？
我說：恩，還不錯~ 跟昨天的不太一樣(昨天是高山茶)

(就這樣，簡單無聊的談話過了15分鐘~~~~)  (使用時間戰術)

仲介：不然這樣好了，你210W先下個斡旋，我用今天下午這段時間幫你跟屋主談看看這價    錢，不過真要趕在晚上我同事那組之前了。 (先騙你下斡，才能繼續演下續)
我說：好啊！  (馬上打電話給夥伴，他也說沒問題啊!可以下斡)
仲介：那你下個訂金5W好了! 我們下午保持聯絡~
我說：......
領完訂金，付完錢及簽完斡旋單之後，回公司~~~  等電話

(大約下午3點一刻時..... 仲介來電~~)

仲介：唯~ 我剛剛還沒跟屋主說價錢，我怕他直接拒絕了！我跟你說，我們屋主約晚上來店  裡，你也過來~ 我們喬一下，我一定有辦法幫你談到。 (引導你價錢能談成)

當然我覺得有問題，就推遲說晚上要加班到8點多，
我說：沒辦法耶，晚上9點還有社團聚會要上台演講，沒辦法請假。
仲介：真的沒辦法不去嗎? 
我說：對押，已經講好不能不去。
仲介：那這樣好了，那不然喬明天下午或晚上，可以嗎?  (一直想引導見面喬)
我說：好啊，不然明天晚上吧!

事情發展到了這裡，仲介大哥已經唬爛了兩件事了，
1. 屋主底價260W？ 如果是，屋主210W根本不會理你~ 又哪來的喬看看勒~
2. 晚上有一組235W要簽斡旋？ 如果是，晚上還有時間約屋主談，阿你同事不是帶人下斡了~

後來也跟夥伴討論了這件事，大家一致認為，買貴了! 應該趕快去退斡旋~或是可以跟仲介下「但書：銀行須貸滿八成此合約才成立」，45年屋要待滿八成幾乎不太可能，如果真有貸滿八成的就必須買下來了~ (泣)   所以決定明天中午直接跟仲介退斡旋啦! 還好有三天鑑賞期，訂金不會被吃掉。我想更了解

《第三天》
早上主動打電話給仲介，
我說：我合約想加個但書。
仲介：什麼但書？
我說：我要加個「銀行須貸滿八成此合約才成立」的條件。
仲介：放心啦！我我們合作的銀行都一定能貸滿八成啦！你不用擔心這個，價錢可以才是重  點啦！ (老練的仲介最喜歡說的話) 我想了解更多
我說：我這兩天估價，好幾間銀行都估不到八成，有的銀行完全不給貸款，所以我必須要加  個但書才行。
仲介：放心啦，中午來這裡再說吧！
(銀行初估通常都很保守，況且45年事故屋能貸到的機率接近零)

(中午時刻一到，立刻趕去仲介那裏....)

仲介：你來啦！(微笑著)
我說：我要退斡~ 
仲介：你不是說只要下但書嗎? 怎麼變成要退斡旋~
我說：銀行不給力，我沒辦法進這件，且貸不到八成，我自備款加裝修款要拿很多錢出來，  我決定退斡旋了！
仲介：好吧，如果你堅持要退也沒辦法了！只是你不用擔心貸款問題啦！我們這裡合作的銀  行都一定可以貸滿八成，你多心了！你們自己找的銀行都估不準啦！ (仲介真的很有自信)
我說：你們都這樣說，到時貸不到我就糗了！ 讓給235W的那位投資客囉！
仲介：哀！那位235W的說要等到下禮拜，聽說在跑銀行！(ㄜ，阿不是說要下斡了)

仲介把訂金退給我之後，也沒太多話聊了！而且這次談話我看了好多次茶几，他都不泡茶給我喝~ 真的是很小器耶！講得我口都渴了。算啦！我只好自己去小7買茶來喝，哈哈。

心得分享：
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這次的實戰經驗讓我學到很多，也得到一些教訓，
1. 沒有先估價再出價，造成自己出的價是屋主的底價，被仲介當成財神爺來的。

2. 沒有自己確認好價錢就被騙下斡旋，雖然後面可以退斡，不過花太多時間在議價上，也許錯過其他好的物件也說不定。

3. 簽斡旋時，沒有注意到必須寫「但書」，能保護自己不因最終和約成立，但銀行卻貸  不到八成給你，而你就必須自掏腰包拿更多現金出來了。


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或來信：rd.your@gmail.com   錢偉珣

第一次投資房地產就該懂の事情

「我一定要瞭解得夠深，才敢投入」
是許多人在接觸到投資資訊的第一個念頭投資房地產牽涉到許多的小環節，如銀行、稅務、裝修...等。這些因素環環相扣，若不熟悉而莽然投入，不僅無法控管風險，也可能導致自己稅賦過重，資金卡死，有些周轉不靈者，甚至最後認賠殺出，小賠了事。

「失敗」絕對不是成功之母，準備與檢討才是!!!

有些事，有些規則，有些技巧，在你第一次出手前就該全部搞懂。

投資前千萬要做功課千萬不要用菜市場投資法。

那麼到底甚麼是"第一次投資房地產就該懂的事情"呢?"

1. 先估價後出價，但除了價錢外，如何能貸更多錢，了解貸款才能善用貸款，你知道銀行是如何評估你的消費條件的嗎? 要能培養良好信用，讓自己的帳戶資料漂漂亮亮，讓銀行展開雙手說: 歡迎來借錢!

2. 房地產稅務怎麼算，房屋稅、地價稅、土地增值稅甚至奢侈稅，到底怎麼算；土地、建物產權怎麼算，房屋轉移有甚麼特殊案件? 要怎麼節稅? 了解規範，避重就輕，才能讓自己免於被課稅。

3. 進門後敲敲打打，又敲牆又敲磚，室內裝修成本估算，看完房就決定。重裝、輕裝以及不裝潢，我該如何選擇，要花我多少成本，室內裝修概念，你不能不懂。

4. 三個月配餐，絕對成交的關鍵，他們的世界裡買家是甚麼模樣，不動產交易的促成者，是如何遊走在投資客與自住客之間，房仲的心理以及催促成交的手法你絕對要知道。

5. 法拍屋是價格的保證，無論是自住或投資都是首選，但是繁複的流程以及標案訣竅為常常讓人不敢輕易投入，而且遇到產權不明或是海蟑螂更是考驗投資者的經驗與耐力。

6. 不動產投資者，總能精算利潤、評估物件、規劃投資報表並且具備五花八門的議價手段和開發技巧。以及，各式各樣的不動產投資手法，絕對不只是簡單的買進、賣出或出租。要投資房地產，首先你要先搞懂，是你找APPLE還是APPLE找上你?

想要買到好房子，不是具備眼光就好了，不是懂得判斷地段就好一些規則、知識、技能甚至手段，而想要得到這些，有兩個方法
1. 利用實戰操練來建立強大的經驗與知識:
不囉唆，走進市場! 步步為營，知識或許會忘記，但身體的慣性記憶會持續，利用親身體驗，開發物件，犯過的錯、吃過的虧絕對不會忘。

2. 直接吸收前人的經驗
        上述每個領域都有其專業人士，請直接向他們請益，讓他們為你提升經驗值，直接告訴你怎麼作!
而我們做到了! 我們請到了....

• 專業銀行家來為我們解說如何培養個人信用，以及各式的消費金融產品規則，讓你對銀行不再害怕，按步執行，便有機會從成為銀行愛用客。

• 稅務與資產規劃，當然是請專業地政士來為我們解說，房地產所有的稅務問題，以及如何節稅與資產管理。

• 裝修成本評估，要請專業室內設計師來為各位介紹室內設計概念與成本初估，要能評估裝修成本，才能在購置房地產前評估獲利。

• 房仲心理學:房仲是我們的好朋友，了解房仲心理才能與房仲朋友取得互信以及合作機會，透過資深房仲的解說，也給他們一個自白的機會，讓他來跟我們說「我們不是黑心的!!」

• 法拍屋是獲利的保證? 有許多我們不知道的狀況與程序，因此我們請有20年經驗的權威名師:黃正雄先生 來操練各位。讓你不再對法拍卻步。

• 我們學到了這麼多的房地產重點知識，由專業投資客人來告訴你如何應用這些知識，讓自己獲利，身價翻倍! 

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六項標題，共六天完整又紮實的課程，絕對讓你經驗值大增，學會這些，讓你拿到【幸福I象限】的門票，你可以選擇自行探索，也可以選擇吸收別人的經驗，快速成長。

本課程集結了不動產買賣中所有環扣的知識，相信結訓後你便能大聲說出，我要投資房地產地產。內含紮實且實用的知識與經驗，總共六天的課程，三週完成，讓你快速獲得投資界的門票。

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課程時間

第一週: 2月15,16日:

• 黃正雄法拍實務課

第二週: 2月22,23日:

• 黃正雄法拍實戰客

第三週: 3月1日:

• 建立良好信用與債務槓桿操作: 銀行家的告白
• 不動產權分析與稅務規劃: 地政士的告白
• 快速估算裝修成本: 室內設計達人

              3月2日:

• 房市最前線，到處都是投資件:房仲的告白
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