第一次投資房地產就上手-裝修被坑篇

小編的朋友Frank，是個幸福的小子。

結婚後長輩們給了他們一間透天，當作新婚居所，雖然有房子，但是這是一間爛透天。需要大幅的翻修!

Frank月薪約為3萬，手中積蓄資金不多，所以向銀行辦理信用貸款60萬作為裝修款。

最後。由於他沒做功課，也不知道可以問誰，結果裝修完成，花了100多萬，卻只做了油漆、貼地板、廁所翻修及鐵皮屋，而且家具還沒買...

小編知道後便介紹Frank去申請理財型房貸，才總算多貸了30萬出來，把傢俱的錢補足，解決了這個難題……
Frank說他不可能在這間房住一輩子!(小編OS.當然阿，死守著資產這資產的價值完全無法發揮，但我還是回他說....為什麼阿?!!

Frank: 漲了就賣掉阿! 不狠撈一筆怎麼對得起自己

其實每個人都是投資客，每個人都想把自己的房子賣好價錢，房子就算有漲，但是如果你投入的裝潢成本、貸款成本較高的情況下，不一定能追的到上漲的幅度，或許並不一定能順利把房子賣掉，可能就會造成「套牢」或「虧損」的狀況!!

房地產投資牽涉到許多的小環節，如銀行、稅務、裝修...等。

有些事，有些規則，有些技巧，在你第一次出手前就該全部搞懂。

投資前千萬要做功課千萬不要用菜市場投資法。

那麼到底甚麼是"第一次投資房地產就該懂的事情"呢?"

1. 先估價後出價，但除了價錢外，如何能貸更多錢，了解貸款才能善用貸款，你知道銀行是如何評估你的消費條件的嗎? 要能培養良好信用，讓自己的帳戶資料漂漂亮亮，讓銀行展開雙手說: 歡迎來借錢!

2. 房地產稅務怎麼算，房屋稅、地價稅、土地增值稅甚至奢侈稅，到底怎麼算；土地、建物產權怎麼算，房屋轉移有甚麼特殊案件? 要怎麼節稅? 了解規範，避重就輕，才能讓自己免於被課稅。

3. 進門後敲敲打打，又敲牆又敲磚，室內裝修成本估算，看完房就決定。重裝、輕裝以及不裝潢，我該如何選擇，要花我多少成本，室內裝修概念，你不能不懂。

4. 三個月配餐，絕對成交的關鍵，他們的世界裡買家是甚麼模樣，不動產交易的促成者，是如何遊走在投資客與自住客之間，房仲的心理以及催促成交的手法你絕對要知道。

5. 不動產投資者，總能精算利潤、評估物件、規劃投資報表並且具備五花八門的議價手段和開發技巧。以及，各式各樣的不動產投資手法，絕對不只是簡單的買進、賣出或出租。要投資房地產，首先你要先搞懂，是你找APPLE還是APPLE找上你?

想要買到好房子，不是具備眼光就好了，不是懂得判斷地段就好一些規則、知識、技能甚至手段，而想要得到這些，有兩個方法
1. 利用實戰操練來建立強大的經驗與知識:
不囉唆，走進市場! 步步為營，知識或許會忘記，但身體的慣性記憶會持續，利用親身體驗，開發物件，犯過的錯、吃過的虧絕對不會忘。

2. 直接吸收前人的經驗
        上述每個領域都有其專業人士，請直接向他們請益，讓他們為你提升經驗值，直接告訴你怎麼作!
而我們做到了! 我們請到了....

• 專業銀行家來為我們解說如何培養個人信用，以及各式的消費金融產品規則，讓你對銀行不再害怕，按步執行，便有機會從成為銀行愛用客。

• 稅務與資產規劃，當然是請專業地政士來為我們解說，房地產所有的稅務問題，以及如何節稅與資產管理。

• 裝修成本評估，要請專業室內設計師來為各位介紹室內設計概念與成本初估，要能評估裝修成本，才能在購置房地產前評估獲利。

• 房仲心理學:房仲是我們的好朋友，了解房仲心理才能與房仲朋友取得互信以及合作機會，透過資深房仲的解說，也給他們一個自白的機會，讓他來跟我們說「我們不是黑心的!!」

• 我們學到了這麼多的房地產重點知識，由專業投資客人來告訴你如何應用這些知識，讓自己獲利，身價翻倍! 

不聽故事，只學技術，學完它你可能還不是專家，但你更有能成為贏家!  

五項標題，共兩天完整又紮實的課程，絕對讓你經驗值大增，學會這些，讓你拿到【幸福投資客】的頭銜，你可以選擇自行探索，也可以選擇吸收別人的經驗，快速成長。

本課程集結了不動產買賣中所有環扣的知識，相信結訓後你便能大聲說出，我要投資房地產地產。內含紮實且實用的知識與經驗，總共兩天的課程，讓你快速獲得投資界的門票。

高雄第一期首開

特惠價只要NTD 5,800 

共兩天，包含房地產投資完整且實務的課程

沒有理論，只有實務。

完整的培訓結束，你不只是專家，你還能是贏家!!!

課程時間： 

• 3月22日及 3月23日  -  10:30~17:30

現在開始，準備跟我們一起成為【幸福投資客】 !!

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你～『被亞馬遜了』！！

策略經營╱圖利顧客 亞馬遜的致勝秘訣

在商業詞彙中出現了一個新用語：「被亞馬遜了」（to be Amazoned），

也就是指，「無助地看著網路新公司，將你傳統的實體店面顧客與利潤掏空」。

有想過為什麼現在有非常多的人創業，但創業後沒多久就可能會面臨倒閉的問題，其實在創業過程中往往可能因為貪圖眼前的利益，而忽略掉顧客想要得到的服務，這通常是公司面臨倒閉的因素之一，考量顧客的需求並圖利顧客這是創業成功關鍵的一環，今天小編為大家介紹一位成功的創業者：亞馬遜創辦人－貝佐斯！！

「若你想知道我們為何與眾不同，我告訴你，那是因為我們是真正的以顧客為中心，

　真正的以長期為導向，也真的喜愛發明。」──貝佐斯

貝佐斯（亞馬遜創辦人）

1994年，貝佐斯任職於迪伊蕭（D. E. Shaw & Co.）投資管理公司。該公司創辦人蕭大衛（David Shaw）因看見了網路的潛力，指派貝佐斯往這方面鑽研。兩人每周會一同就這波科技浪潮進行討論。在這無數次的討論之中，其中一個浮現的想法便是「萬物商店」（the everything store），也就是一家擔任顧客與製造商之間中介者的網路公司，什麼都賣，而且範圍涵蓋全世界。

顧客製造商之間的中介者

在蕭大衛的影響之下，貝佐斯開始關注網路，因此發現了它驚人的成長速度。他想要掌握其中的商機，設立一家網路萬物商店，但這在一開始自然是不可能的。於是，他先從單一商品著手，並且選擇了書籍作為切入點。

在萬物商店最初的構想當中，有一個特點，就是顧客將能夠給予商品評價，使得評價更為公正可信，這個構想在1995年6月時實現了。

當時，亞馬遜開朝元老之一的卡范（S el Kaphan）在功能仍陽春的網站上，增加了評論功能，但這立刻引來某出版商的不滿，認為讀者給予的負面評價會不利銷售。

貝佐斯不這麼想。一方面，他認為若該公司網站比其他網站有更多讀者書評，就能夠更吸引顧客，這是亞馬遜的競爭優勢。

此外，貝佐斯更說：「當我看到那封信時，我就想，賣東西並不會讓我們賺錢，幫助顧客做消費選擇才會。」

同類相求 幫顧客推薦好書

1996年，貝佐斯決定由公司的個人化團隊，自行開發一個能按照顧客過往購書資料，自動提供推薦書單的系統。這套系統名為「同類相求」（Similarities），能將購書歷史相似的顧客分為一類，然後建議符合該群顧客喜好的書籍。同類相求讓顧客能注意到一般情況下不會發現的書，而且也明顯地拉高了銷售。它也因此成為亞馬遜的濫觴。

亞馬遜為了便利顧客，最具代表性的還有「一鍵下單」（1 click）。當顧客在亞馬遜網站購物時，系統會先代他將信用卡資料與收件地址匯入，隨後只要輕鬆敲下一個鍵就可下單。這個服務為亞馬遜增加了上百萬美元的營收。一鍵下單更於1999年取得專利，使它成為競爭對手無法複製的獨特服務。

一鍵下單 競爭對手難複製

亞馬遜另一個圖利顧客，但讓競爭對手與合作的書商恨得牙癢癢的，是該公司的低價策略。從草創之時，亞馬遜的利潤就非常微薄，例如，書本一律定價九折，暢銷書或當日推薦書更是定價六折。以運費來說，單一書本訂單則是3.95美元起。

「對我來說，亞馬遜所敘述的是一個傑出的創辦人如何一手推動夢想的故事。在他以外幾乎沒有更好的例子了。蘋果公司大概說得上吧！但是別忘了，大多數人當時都認為亞馬遜沒救了，因為它的成本結構行不通，虧損又不斷累積。」──史密特（Eric Schmidt）（Google董事長）

貝佐斯投資的事業隨著網路泡沫化而陸續失敗（貝佐斯也是谷歌早期的投資人之一）。然而，這些經歷並未讓他退卻。他堅定地認為，只要亞馬遜不動搖，持續以顧客為中心，就能度過難關。

在這個存亡之際，「哈利波特第四集：火盃的考驗」（Harry Potter and the Goblet of Fire）一書正要上市。貝佐斯再次語出驚人，表示亞馬遜不只會以六折價販賣這本暢銷書，更會以快捷送出，好讓讀者可以在書本上市當天立刻收到，而且僅收一般運費的價格。亞馬遜的這項服務所帶來的顧客體驗自然無與倫比。先不提價位吸引人，對讀者來說，能夠在當天捧著自己殷殷期盼的書本當然是喜不自勝。

貝佐斯的策略奏效了。雖然這個做法帶來帳面上的損失，卻贏得了顧客忠誠與正面的口碑。

「貝佐斯一直都深信破壞性的小公司能夠獲得勝利。」亞馬遜董事會成員亞爾伯格（T m Alberg）說，貝佐斯從創業之初，就相信破壞性創新的小蝦米能夠打敗大鯨魚。

已上文章轉載自【經濟日報╱摘自2月號《EMBA雜誌》】

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滿2年賣房，卻還是被課奢侈稅?!

國稅老大眼睛利得很，投機客小心!!

有位疑似投資客買了房子之後過了一年就拋售，結果成交了!!
由於他名下同時有兩間房子，故列入奢侈稅課徵對象裡，也因為奢侈稅限制所以只簽契並收與了部分價金! 做一個買賣保證，過了兩年後，已不在奢侈稅的課徵條件裡，再補簽新契，並補足餘款。

雖然新契約上，是滿兩年，不在奢侈稅限制裡，但國稅哥查出一年多前已經有價金流動，所以判定一年前就已經訂契!!!! 所以課了80多萬的奢侈稅，並且繳納逃漏稅罰緩!
由價金流動便可判定投機，可見政府打房的決心，這也提醒投機客們勿因小獲利而損是大買賣喔。 

建議名下同時有兩間以上房產的民眾，還是遵循國家法規，滿兩年在處理，千萬別為了圖快而因小失大喔。

PS.誠實納稅是國民應盡義務與責任

延伸閱讀: 

看完1000間房的經驗

價格不合理的房子千萬別買!

第一次投資房地產就該懂の事情

頂新魏家買帝寶不用付錢，怎麼作到的?

房地產通識:房屋交易繳稅分類

以下文章為原文轉貼...

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】李小姐訂約出售其名下桃園市房屋及坐落基地，遭國稅局通知補繳奢侈稅80餘萬元，並處以罰鍰。李小姐主張她在2011年及2012年各與買方簽訂了1份買賣契約書，2011年10月簽訂第1份買賣契約書只是預訂性質，2012年12月簽訂第2份買賣契約書才是正式契約，故於2012年12月訂約出售時，她持有該房地的時間已經超過2年，不屬於奢侈稅應課徵的範圍，但這種說法不被國稅局採信！

北區國稅局表示，特種貨物及勞務稅條例(俗稱奢侈稅)的立法目的是為抑制短期投機炒作，以健全房屋市場，維護居住正義，該條例第3條第3項明定，計算房地持有期間，係以取得所有權完成移轉登記之日起，計算至訂定銷售契約之日止，李小姐所持有的桃園市房地，是在2010年9月買賣取得的，如果依第2份買賣契約書訂定的時間來看，確實已超過2年，但民法規定，買賣雙方就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即已成立，該局經查調買賣資金之流向，發現買方早在2011年10月簽訂第1份買賣契約時，即已付訖近9成的房地款，該局依不動產交易之社會常情，核認2011年10月買賣就已經成立，因此，李小姐持有該房地的時間並未達2 年，依法仍應課徵奢侈稅。

該局進一步說明，民眾為了規避奢侈稅的課徵，買賣雙方於事後另外補簽訂買賣契約，可能涉及稅捐稽徵法第41條(逃漏稅罪)及第43條(幫助他人逃漏稅罰) 刑責之處罰，因此，該局特別呼籲房地的買受人，不要隨便竄改原始買賣資料，避免一時好心，卻讓自己無辜觸法!

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思考一生最美好的時刻是．．？

昨天下班跟同事去自助餐店，點了一份排骨飯，發現這排骨飯怎麼那麼難吃，小編問了同事為什麼「正忠」的排骨飯這麼好吃，像這種普通(甚至難吃)的便當店為什麼不會想要改良自己的功夫，變成超有名的店?

為什麼有些事明明可以做的更好的，為什麼不去做?

開始認真思考為什麼大家不把事情做好?

再思考一下為什麼市面上會有爛產品？

思考才發現原來 -

是因為成本必需壓低、開發必須快速，否則沒有獲利空間，而獲利往往是現代所有行為的唯一目的。

但是一旦推出產品，在市場上有一席之地，就會害怕改變，因為改變代表的是"可能的損失"，研發新的東西必須要花經費，並且可能一無所得

即使他們知道自己的東西可以做的更好，但卻不覺得有必承擔風險去做出改變。

人呢? 人的生活常常也是一樣，因為改變必須要有花費(時間和金錢)，考慮到無法預期的投資報酬，所以就停留在原地。

小編從Steve Cutts所製作的動畫動畫In The Fall中，發現現實生活真的是這樣，絕大部份的人在完成學校的學習之後，一生"最美好的時刻"只剩下一成不變的上班生活。

 

                                                                                             Steve Cutts-In The Fall

為什麼大家一生"最美好的時刻"只剩下一成不變的上班生活呢?

原因也是一樣，那就是保持現狀就能不用害怕失去，因此放棄了成為卓越的機會。 
大家人生最美好的時刻應該不想變這樣吧!  

其實失敗並不可怕，害怕失敗才可怕。

那些放棄的人，根本不會失敗，因為他們一開始

就失敗了。

所以是不是讓自己有一個機會去努力嘗試一下

呢?

如果現在出現了一個可以讓你改變狀況的機會!!

那麼你會願意投資自己去做改變嗎?

王派宏   曾經.....是一個每天超時工作一成不變上班生活的工廠員工，現在已經成功轉身成為理財專家，讓自己的時間獲得解放，有更多時間陪伴父母、家人甚至朋友，這應該才是一生「最美好的時刻」吧!

【王派宏是誰?】

王派宏原本是傳統產業工廠的員工，在每天超時工作的環境下，漸漸地倦怠並萌生惰性，派宏看著自己一成不變的生活，以及可預知的未來產生惶恐...但骨子裡充滿著正面能量的他，決定認真開始學理財，他走進了書局，把市面上的所有的暢銷理財書籍都看過一遍，但卻找不到一個簡單入門的賺錢方法，最後在水果日報發現了驚人的賺錢秘密。

【時間自由，才更有機會財務自由】

派宏毅然決然地向公司申請留職停薪，全力執行這不為人知的賺錢秘密，短短地兩年內他迅速地累積了七位數的資產，而派宏完成這項成就時才26歲。

【到底是甚麼秘密這麼值錢?】

派宏成功地從傳產員工轉身成為財務自由一族之後，開始大量收集仿間所有不為人知的賺錢秘密。截至目前，他已成功收集到了超過三百個窮人翻身，富人更富的賺錢祕辛，並且自信地宣告

                你並不是不能，你只是不知道!!

現在派宏開始全台巡迴演講，分享自己的成功秘訣，分享秘密，並且自信地說，

 你可以完全複製我的成功方法，

因為我的方法每個人都作得到!!

不用再看理財工具書，也不用花大錢到處去學習各種技術，了解時代的脈動，跟著時勢去作，你就能賺到錢，重點是，你知道方法嗎?!

A. 高雄場：2/22 (六) 早上 09:30 - 11:30
地址：高雄市前鎮區中山二路260號7樓 (富豪居)
B. 台南場：2/22 (六) 下午 15:00 - 17:00
地點：台南成功大學 - (光復校區多第一演講廳)
聯絡人: 0927-814082 洪先生

詼諧又勵志的講座，您一定不能錯過!!!

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[財商講座]高雄台南_致富秘密-你不是不能

價格不合理的房子千萬別買

許多在地的高雄人，看著這些年房價的大波段成長，不可思議於現在的房價， "真的有這種行情嗎?!!" 

事實上，高雄近幾年機能的成長沒話講，未來重大建設令人期待，房價正在起飛也是事實。然而問題在於大多買家都被實價登錄以及週遭行情所迷惑，進而拉抬自己的房屋價值，房價會拉動地價上漲，但是若地區性機能沒有增加而瘋狂拉抬房價，只是造成民眾負擔。

仲介說的話不一定假，實價登錄也不一定能參考，而一般人說的建物年紀越高價格相對越低也是真的，所以建議鎖定區塊去研究，把該區塊各個屋齡層的房子實價登錄調出來，瀏覽過後就會有感覺了，不合理開價的不買就是了，買房千萬別草率啊!!

但是問題來了，甚麼叫作不合理開價?!
.....

這段時間小編不斷地在看房，認識了許多仲介朋友，也看過了許多形形色色的房仲業務。

曾有一次房仲情緒激動地跟我說

"房屋交易是你情我願的事，根本沒有買貴的問題。喜歡最重要，再來就是看價格能不能承受，就是這麼簡單，沒有甚麼價格叫做合理價。"

當時那間房開價698萬，號稱底價650萬元，屋況普通，租客仍住在裡面，沒有裝潢，帶一個車位。詢問過銀行之後得知，這間房貸款即使條件好也只能貸到400萬元左右。

才400萬，才六成，就是這麼少!但是黑心/兩光仲介卻都保證工作條件好，可貸滿八成。

回到剛剛的議題，我們很容易就能算出，買這間將近二十年的中古屋必須準備自備款260萬元以上(含服務費)。

可自備款有260萬都可買一千萬的新房了，為何要選擇你這沒裝潢又髒亂的二十年中古屋。因此這種價錢小編稱之為不合理。

那到底怎麼樣才算合理呢?!

其實關於買房你還有很多東西沒搞懂，你必須知道

  

  如何得知”房屋市場價值”?

  如何與房仲打交道?

  我該如何出價?

  怎麼判斷自己有沒有買貴?

  買房前一定要看建物謄本你知道嗎?

  銀行放款規則為何?

  簽約時有甚麼注意事項嗎?!

現在就有個機會，讓你輕鬆學會這些買房必備的分析技能

RD財富領航家團隊來分享看房心得並傳授買房看房的疑難雜症。
在這次的分享課程中你可以得到...

  1.建物謄本一份

  2.不動產買賣合約書一份

  3.不動產屋況說明書一份

  4.房地產買賣流程說明書

  5.勘屋說明報告書一份

  6.精緻餐盒一份

軟實力方面，我們將分享教授于你...

●何種房地產可以投資
●套房的評選方式及投報酬計算方式
●市場中找人潮，還是人潮中找市場?
●屋況如何檢查、如何看產權
●車位的分類、產權、購買注意事項。
●如何判斷是法拍取得的不動產?
●地籍圖如何閱讀、土地的鑑界
●購買各種不動產簽約前必需檢視之文件
●破解房仲的購屋議價技巧

體驗是快速學習的不二途徑!!
 RD精心設計看屋實習課，讓你在課程中學到的技巧與觀念，馬上到房市上體驗，現學現賣，快速成長。

而獲得這些東西的所有費用只要2980元。

如果你不想再像無頭蒼蠅一樣在大海中撈房子

如果你不想再被房仲牽著鼻子走

如果你想要第一次買房就省下幾十萬。

那就加入RD幸福成家，一起幸福成家吧。
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月薪六萬，房貸卻只能六成?

小編的一個朋友阿凱，與交往多年的女友決定要買房成家
看了兩個多月的房子，終於找到地段、價錢都符合自己需求的房子。 (參考:看完1000間房的經驗)

鎖定目標後當然就是考慮自備款與貸款的議題，這間房子售價480萬
阿凱期望能貸款到380萬左右，朋友阿凱的月薪約六萬、信用良好也沒有負債，和仲介討論過後，阿凱的個人條件要貸滿8成絕對沒問題!

簽約後，繳完第一期款即開始進行跑送貸款流程，隔兩天代書就打電話來說貸款會不足額，只能貸款到320萬元左右。
因此阿凱買房的自備款從96萬元飆升到160萬，額度和預期整整短少了64萬元!!!!


阿凱錢不夠付頭期款，違約又得要損失好幾十萬元，所以只好再利用"信用貸款"調頭寸，補足自備款。
信用貸款的利率較高(5.5%以上)，每月本利攤還金額也高。因此之後的每個月繳貸款的金額也相對提升很多。

阿凱的「個人條件」明明不錯，為什麼只能貸到六成呢?
其實銀行再額貸時，不只是看貸款人的"個人條件" (包含還款能力、信用狀況)
還會評估"房屋的條件"。


房子的價值是由多項指標來決定的!
即使是同地段，5年房和20年房他建物的價值肯定是不一樣的。5年的新古屋開價一坪15萬，20年的中古屋總不能自以為年輕也開15萬吧。

即使是同地段，大樓和公寓的價值肯定是不一樣的。電梯大樓、華廈和公寓是不一樣的建築類型，當然價格不能一樣吧。如果沒電梯的公寓開價追著大樓跑，那就沒有人買公寓了吧。

即使是同地段，不同品牌作出來的大樓價值肯定是不一樣的。 就像同CC數的Toyuta價格不能跟Benz是截然不同的，房子的建設公司也會影響到建物的價值。

因此房貸並不是你有很多錢就有辦法貸到那麼多，你買貴了，銀行是不會鳥你的。(站內參考文章:買房前你必須要懂的事)

意思就是說，阿凱其實有貸到八成，但是是根據銀行心目中的那間房子的價值來計算，我們可以很輕鬆的回推銀行認為那間房子只有400萬的價值，換算八成貸款，總共可貸320元。

弄清楚了嗎? 貸款的額度到底怎麼決定，你不能不知道!
買房是大事，千萬不要草草了事。作好功課與準備，才能準確的下手，買在合理價。
買房有許多層面的問題在評估房子時就應該先聊解，建議大家要多方學習再出手，否則一次失利可能就讓你倒地不起喔。

延伸閱讀: 
看完1000間房的經驗
價格不合理的房子千萬別買!
第一次投資房地產就該懂の事情
頂新魏家買帝寶不用付錢，怎麼作到的?
房地產通識:房屋交易繳稅分類


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